郑州市人民政府关于印发郑州市集体土地上房屋登记暂行办法的通知
河南省郑州市人民政府
郑州市人民政府关于印发郑州市集体土地上房屋登记暂行办法的通知
二○一一年八月二日
各县(市、区)人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：
现将《郑州市集体土地上房屋登记暂行办法》印发给你们，请认真组织实施。
郑州市集体土地上房屋登记暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范集体土地上房屋的登记行为，维护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内集体土地上房屋的登记工作，适用本办法。
以各种形式在集体土地上违法违规进行开发建设或变相进行开发建设，未依法取得相关建设、规划审批手续，并违法违规向土地所属农村集体组织成员以外销售的房屋不予登记。
经市政府批准列入城中村改造范围内的集体土地上房屋不予登记，待改造完成并安置完毕后按国有土地上房屋进行登记。
第三条 市房地产行政管理部门负责市区区域内集体土地房屋登记工作，包括行政辖区内的中原区、金水区、二七区、管城回族区、惠济区及郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新区、郑州航空港区。
市建设、规划、国土资源等有关部门及各区人民政府、市政府派出的开发区管理机构应按照各自的职责协同做好集体土地房屋的登记工作。
第四条 市房地产行政管理部门依法实施房屋登记、发放房屋权属证书，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》。房屋权属证书附记栏内应标注“集体土地”字样。
集体土地上房屋进行登记应使用国家统一印制的房屋权属证书。申请登记房屋为共有房屋的，市房地产行政管理部门应当在《房屋所有权证》上注明“共有”字样。
第五条 集体土地房屋登记应当遵循房屋所有权与该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则。
集体土地上房屋所有权发生转移的，房屋占用范围内的土地使用权一并发生转移。
第二章 一般规定
第六条 房屋权属的设立、转让、变更和消灭，应当依照本办法规定进行登记。
房屋登记分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和异议登记。
第七条 房屋登记依下列程序进行：
(一)申请；
(二)受理；
(三)审核；
(四)记载于登记簿；
(五)颁发、换发或收回房屋权属证书。
第八条 集体土地上房屋，应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。
村民自建住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。
第九条 申请集体土地房屋登记的，市房地产行政管理部门应当对申请事项进行公告。公告的内容应当在房屋所在村民组织内进行张贴。经公告三十日无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
第十条 房屋登记由房屋权利人向市房地产行政管理部门申请。
权利人为村民委员会、村民小组、村办企业等农村集体经济组织的，应使用其法定名称。
权利人为自然人的，应使用其有效身份证明上载明的姓名。
共有的房屋，由共有人共同申请。
房屋他项权利登记，由房屋所有权人和他项权利人共同申请。
第十一条 房屋权利人可以委托他人代为申请登记。委托他人代为申请登记的，须提交授权委托书、委托人和代理人身份证明。境外申请人的委托书应按照国家有关规定办理。
经人民法院宣告失踪人的房屋，由房屋法定继承人或其法定代理人代为申请登记。
无民事行为能力或限制民事行为能力人的房屋，由其法定监护人代为申请登记。
第十二条 房屋登记申请人提交材料齐全，符合法定条件和形式的，市房地产行政管理部门应当予以受理，并在下列时限内完成登记行为。申请房屋所有权登记的，30个工作日内办理完结并发放房屋所有权证；申请房屋抵押权、地役权、预告登记、更正登记的，10个工作日内办理完结并发放相应的权属证书；申请异议登记的，1个工作日内办理完结。不予登记的，应即时书面通知申请人。
第十三条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
第三章 房屋所有权登记
第十四条 房屋权利人申请房屋所有权初始登记，应当按下列规定提交材料：
(一)村民自建的住宅房屋
1.登记申请书及身份证明；
2.宅基地使用证；
3.建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证；
4.房屋测绘平面图；
5.申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；
6.其他必要材料。
(二)村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织依法建设的房屋
1.登记申请书及身份证明；
2.集体土地使用证；
3.建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证；
4.工程竣工验收证明；
5.房屋测绘平面图；
6.经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意进行登记的证明材料；
7.其他必要材料。
第十五条 村民自建的3层以下(含3层)房屋以及村民小组、村民委员会、村办企业等农村集体经济组织建设的房屋，由于历史原因用地和规划材料缺失的，在按规定补办建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、集体土地使用证(或宅基地使用证)后，可予以登记。
第十六条 依照本规定应进行工程竣工验收的房屋，而实际未取得工程竣工验收证明的，建设方应委托具有管理权限的房屋安全鉴定机构或者具有相应资质的工程质量检测机构对房屋安全状况进行鉴定。符合安全使用条件的，可凭房屋安全鉴定报告或者工程质量检测报告，申请权属登记。
第十七条 已依法取得房屋权属证书的集体土地房屋买卖、交换、赠与、继承、分家析产或因人民法院判决(裁定)、仲裁裁决致使房屋权属发生转移的，权利人持下列材料中的相关材料申请转移登记：
(一)登记申请书及当事人身份证明；
(二)房屋权属证书；
(三)宅基地使用证或集体土地使用证；
(四)与房屋权属转移相关的合法有效证明、合同、协议、法律文书等文件；
(五)其他必要材料。
共有的房屋，还应提供产权共有人同意产权转移的书面证明。
第十八条 申请集体土地上房屋所有权转移登记，属于村民住房的，应当符合宅基地的管理规定，并提交房屋所在地村民委员会同意转让的证明；属于农村集体经济组织房屋的，应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第十九条 已登记的集体土地上房屋有下列情形之一的，权利人应当申请变更登记，并按下列规定提交材料：
(一)权利人姓名(名称)变更的，提交房屋权属证书、有效证明文件；
(二)房屋坐落的街道名称、门牌号变更的，提交房屋权属证书、公安部门证明；
(三)房屋面积发生变化的，提交房屋权属证书、规划许可或证明文件；
(四)共有房产分割的，提交房屋权属证书、分割协议或公证书。
第二十条 有下列情形之一的房屋，不予登记：
(一)不能提供有效的房地产权属来源证明的；
(二)不符合城乡规划的违章建筑和临时建筑的；
(三)房地产权属争议未解决的；
(四)转让农村村民住房，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的；
(五)司法机关查封或限制房屋权利的。
第二十一条 房屋因拆除、焚毁、倒塌等原因灭失的，权利人应当自事实发生后申请注销登记，缴回房屋权属证书。
申请注销登记，房屋权利人应当提交房屋权属证书及相关证明文件。
第四章 他项权利登记
第二十二条 集体土地上房屋设定抵押权的，应持下列材料申请办理房屋他项权利登记，领取《房屋他项权证》：
(一)登记申请书及抵押人、抵押权人的身份证明；
(二)房屋所有权证及集体土地使用证或宅基地使用证；
(三)主债权合同；
(四)抵押合同；
(五)其他必要材料。
农民个人房屋设定抵押权只能为本家庭成员担保。
已经抵押登记的房屋的占用、管理与处分应当依据有关法律、法规执行，在处分抵押房屋时只能面向本集体组织成员。
第二十三条 经登记的抵押权发生转移、变更或者依法终止的，权利人应当依法申请转移、变更、注销登记。
第二十四条 下列房屋不得设定抵押权：
(一)权属有争议的房屋；
(二)教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房屋；
(三)列入文物保护和有重要纪念意义的房屋；
(四)依法查封或者以其他形式限制转让的房屋；
(五)依法公告拆迁范围内的房屋。
第二十五条 在房屋上设立地役权的，当事人应当提交下列材料，申请地役权设立登记：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)地役权合同；
(四)房屋所有权证及集体土地使用证(或宅基地使用证)；
(五)其他必要材料。
第二十六条 对符合规定条件的地役权设立登记，市房地产行政管理部门应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋登记簿。
第二十七条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：
(一)登记申请书；
(二)申请人的身份证明；
(三)登记证明；
(四)证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料；
(五)其他必要材料。
集体土地上房屋所有权发生转移的，房屋上设定的地役权一并转移。
第五章 其他登记
第二十八条 权利人、利害关系人认为市房地产行政管理部门记载的事项错误的，可以申请更正登记。市房地产行政管理部门记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，市房地产行政管理部门应当予以更正。
市房地产行政管理部门记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。市房地产行政管理部门予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十九条 房屋权属证书遗失、破损的，可以向市房地产行政管理部门申请补发或换发。
需要补发房屋他项权证的，权利人应当在当地主要报纸上刊登遗失声明，持登报声明等有关材料申请补发；房屋所有权证遗失的，市房地产行政管理部门在补发前应当就补发事项在房屋所在地村民组织内进行公告。
补发的房屋权属证书上应注明“补发”字样。自补发之日起，原房屋权属证书作废。
第三十条 办理集体土地上房屋的预告登记、更正登记、等房屋登记，参照适用国有土地范围内房屋登记的有关法律法规规定。
第六章 责任追究
第三十一条 当事人有下列行为之一的，按照相关法律、法规追究其责任：
(一)伪造或涂改房屋权属证书的；
(二)申请人以瞒报、虚报、出具虚假具结保证等欺骗手段取得房屋权属证书的。
第三十二条 房产测绘单位在房产面积测绘中不执行国家规范、规定，或者弄虚作假欺骗房屋权利人的，依照《中华人民共和国测绘法》等相关规定，追究责任。
第三十三条 市房地产行政管理部门工作人员在房屋登记工作中，有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊及违反法律、法规、规章规定行为的，依法给予行政处分；给相对人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第七章 附 则
第三十四条 集体土地上没有房屋或已建房屋灭失的，不适用本办法。
第三十五条 县(市)、上街区房地产行政管理部门在所属行政区域内开展集体土地房屋登记，可遵照本办法执行。
第三十六条 本办法自2011年10月1日起施行。
■科学立法，应遵循法制的连贯统一。立法贵在衡一，法度不齐，则守法者惑。
■立法作为一种社会公共资源，和自然资源一样是有限的，应当厉行节约，保持立法必要的边界，注重立法有所为、有所不为。
■无所不容的法律会丧失固有尊严，也不利于人们遵守，法律条文简洁精练、准确、直截了当，才能易于贯彻。
当前，社会矛盾有触点较多、燃点较低、处理较难的趋势。作为构建社会主义和谐社会的牢固基石，法治是调节社会利益关系的基本方式，是社会公平正义的集中体现。把以人为本、公平正义作为法治建设的灵魂，把切实保护每个公民的每一项合法权益作为法治建设的根本任务，才能为建设社会主义和谐社会奠定最坚实的基础。“科学立法”正是构建和谐法治的重要前提条件。
第一，科学立法，应树立可持续的唯物主义历史发展观。从历史上看，中国古代大治时期的法制和谐是一种促进社会和谐的重要力量，发挥了不可替代的作用。即使在德治、人治的情况下，一些执政者仍然十分重视法制建设，以法制和谐促进社会和谐。例如:唐代的“文景”、“贞观”、“开元”之治，当时的法制充分体现了礼法结合的内容，以至主流的儒家思想独尊地位进一步巩固，影响进一步扩大，使打击违法犯罪、处理各种社会关系有章可循;司法机构互相制约，官员依法办案，慎刑和恤刑原则在司法中得到较好体现，社会公正表现突出等。
此外，法制和谐也同执政者较强的执政能力和执法者较强的执法能力息息相关。他们一般能勤于思考，励精图治，顺应民意，努力执政执法。例如，文帝、景帝努力“与民休息”，制定了一系列有利于法制和谐、社会和谐的制度，减轻田租、赋役和刑狱，大力发展社会生产，缩小了贫富分化，缓和了社会矛盾。
但是，不可否认，中国古代的法制和谐是建立在专制君主统治基础上的，有其历史局限性，法制和社会管理方面存在很多缺陷或隐患，不和谐因素不可避免地存在。例如，开元天宝之际，贫富两极分化严重，法治的社会平衡作用扭曲，社会矛盾激化，国家迅速走向衰弱，和谐不复存在，社会陷入灾难。这些都警示后人，在努力建设和谐法制的同时，应努力实现和谐的可持续发展，立长久之计。
第二，科学立法，应遵循法制的连贯统一。立法贵在衡一，法度不齐，则守法者惑。管子云:“法不一，则有国者不祥。”历史上的法家强调立法上应确立“壹赏”、“壹刑”、“壹教”的原则，即用统一的立法标准行赏、行刑和同化思想。英国的法学家提出，凡制定的法律必须能和以前存在的法律构成首尾一贯的整体。法国的法学家也提醒人们，在中央集权的大国，立法者必须使各项法律具有一致性。
我国宪法第5条规定:“国家维护社会主义法制的统一和尊严。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。”因此，从立法上讲法制统一，一是一切法的形式都不能与宪法相抵触;二是下位阶的法不能与上位阶的法相抵触;三是同位阶的法相互之间不能抵触。这三个层次结合起来，以此确保我国法律体系的内部和谐一致，从而保证国家法制的统一，法制的和谐。
第三，科学立法，应厉行立法资源的节约。《管子·法法》提出，君主对人民有三项要求。三项要求不节制，君主地位就危险了。三项要求是什么呢?一是索取，二是禁止，三是法令。索取总是希望获得，禁止总是希望达到，法令总是希望推行。但索取太多，所得到的反而少;禁止太多，反而很难达到;法令太多，反而推行的少。索取而不得，威信就日益降低;禁止而不达，刑罚将受到轻视;法令而不行，下面就欺凌君上。从来没有多求而多得，多禁而多止，多令而多行的。其认为，立法的目的无非要求民众能够守法，而君主的欲求和禁止过多，势必造成法令滋彰，使民莫之所从。若此，有法等于无法。要防止过度开发而扰民，避免繁杂的法令对遵循自然规律的经济社会生活产生不当干预。由此可见，立法作为一种社会公共资源，和自然资源一样是有限的，应当厉行节约，保持立法必要的边界，注重立法有所为、有所不为。
第四，科学立法，应倡导“删繁就简”的文风。能够三言两语说清楚的事绝不拖泥带水，能够用短小篇幅阐明的道理绝不绕弯子。古人说“删繁就简三秋树”，讲的就是这个意思。
对于立法，倡导“删繁就简”的文风亦同样适用。
一是应讲求“简练”而不“繁琐”。“简练”，顾名思义简洁精练，不琐碎臃肿。商鞅说:“法详则刑繁，法简则刑省。”孟德斯鸠说，当法律的体裁臃肿的时候，人们就把它当作一部浮夸的作品看待。也就是说，立法语言要精练，立法者应从琐碎无用的细节中摆脱出来，用全面的眼光去概括事物，不要事事立法;当法律不需要例外、限制条件、制约语句的时候，还是不放进这些东西，有了这种细节就需要新的细节。可见，两位大家都把简练作为立法要旨，都认为无所不容的法律会丧失固有尊严，也不利于人们遵守，法律条文简洁精练、准确、直截了当，才能易于贯彻。例如:夏商时的《井田法》，不像周朝法律那般繁碎，加上有圣贤之君继作，因而这一法律留存久远。
二是应讲求“简单”而不“繁复”。“简单”，顾名思义通俗易懂，不复杂。商鞅说:“圣人为法，必使之明白易知，正明，愚智偏能知之。”孟德斯鸠认为，法律不要精微玄奥，它是为具有一般理解力的人们制定的，并非一种逻辑学的艺术;法律体裁应质朴平易，直接的说法总是要比深沉迂远的词句容易懂些。例如:东罗马帝国的法律过于追求词句华丽，完全失去了尊严，君主们为此被弄得像修辞学家在讲话。法律是需要大家遵守的，应当浅其语，宜简单易懂忌文深意晦。
三是应讲求“简明”而不“繁缛”。“简明”，顾名思义简洁明了，容易施行。韩非道:“夫摇镜则不得为明，摇衡则不得为正，法之谓也。”商鞅说:“法必明，令必行，则已矣。”德国哲学家黑格尔提出，法律不是简单的戒律，内容应当明确，规定越明确的条文就越容易施行;规定过于详细，会使法律带有经验色彩，实际执行过程中就不免要被修改。法律应当公开并普遍为人知晓，如果统治者能给予人民采取井井有条、用语精确的法典式的法律，那么，他们不仅大大造福人民，还会因此做了件出色公正的事，而受到歌颂爱戴。
(作者系国务院法制办秘书行政司干部)
