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投资性房地产评估指导意见(试行)

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 17:55:36  浏览:9164   来源:法律资料网
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投资性房地产评估指导意见(试行)

财政部


投资性房地产评估指导意见(试行)



第一章 引言

  第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,制定本指导意见。

  第二条 本指导意见所称投资性房地产,是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产,即企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

  第三条 本指导意见所称投资性房地产评估,是指按照《以财务报告为目的的评估指南(试行)》要求,对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。

  第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当遵守本指导意见。

  

第二章 基本要求

  第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当恪守独立、客观、公正的原则,勤勉尽责,保持应有的职业谨慎,不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误,不得以预先设定的价值作为评估结论。

  第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验,具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。

  注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性,根据自身的专业知识和经验,审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。

  第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求,并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。

  第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通,了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议,并分析这些意见和建议对评估业务的影响。

  第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求,合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。

  第十条 注册资产评估师应当知晓,当符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。

  第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当对投资性房地产进行现场调查,明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。

  注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺,并对权属资料进行必要的查验。

  

第三章 评估对象

  第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类,并参照以下会计准则的要求,明确评估对象:

  (一)已出租的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

  (二)持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

  (三)已出租的建筑物,是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

  第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元,还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。

  当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时,注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。

  

第四章 评估方法

  第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件,恰当选择评估方法。

  第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时,应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例,并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性,重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

  第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时,应当建立价值可比基础,细化相关比较因素,包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等,明确相关指标参数内涵。

  第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当对企业来自于投资性房地产的租金收益,以及当期产生的相应费用进行分析,合理判断租金收益与相应费用的匹配性,合理确定净收益。

  投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分,不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目,并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。

  第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响,包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。

  注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性,了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约,预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金,租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时,应当分析其原因,并进行充分披露。

  第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数,及有关法律、法规的规定,合理确定收益期限。

  第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时,应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致,并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

  第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时,评估结论通常包括土地使用权价值。

  注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权,应当提请企业管理层重新分类,或者在评估结论中扣除土地使用权的价值,并在评估报告中进行必要的披露。

  第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时,应当排除特殊交易情况的影响,包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。

  第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时,可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值,经委托方同意,还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值,得出价值分析结论,并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。

  

第五章 评估披露

  第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当在履行必要的评估程序后,根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》编制并由所在评估机构出具评估报告,进行恰当披露。

  第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息,使评估报告使用者,包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等,完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

  第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容:

  (一)评估对象的具体描述,包括总体情况和主要特点等;

  (二)评估对象的权属状况、使用状况及租约信息;

  (三)价值类型的定义及其与会计准则的对应关系;

  (四)评估方法的选择过程和依据,评估方法的具体运用;

  (五)评估假设,主要包括:已签租约是否合法、有效;已签租约是否实际履行,是否会改变和无故终止;已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变;

  (六)关键性评估参数的来源、依据和测算过程等;

  (七)是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

  第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时,注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。

  

第六章 附则

  第二十八条 本指导意见自2010年7月1日起施行。




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关于印发《天津市建筑劳务企业劳务队长管理办法(试行)》的通知

天津市建设管理委员会


关于印发《天津市建筑劳务企业劳务队长管理办法(试行)》的通知

建筑[2006]1121号

各区(县)建委,各有关集团(总)公司,各有关单位:
为加强对本市建筑劳务活动的管理,逐步实现劳务队长的职业化、规范化,有效遏制包工头借照挂靠承揽工程的违规行为,建立预防拖欠农民工工资的长效机制,依据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》和《关于建立和完善劳务分包制度发展建筑劳务企业的意见》,结合本市实际情况,制定了《天津市建筑劳务企业劳务队长管理办法(试行)》。现印发给你们,请遵照执行,现就有关事项通知如下:
一、各区(县)建委、各集团、各驻津建管处要认真做好贯彻工作,积极推动劳务队长制度的建立。
二、各劳务企业积极做好劳务队长培训工作。经培训合格的劳务队长方可从事劳务作业的组织和管理活动。未经培训的劳务队长自11月1日起由所在企业统一组织培训报名,报名地点设在市建交中心二楼劳务队长培训窗口,报名时间截止到11月底。(报名具体事宜见www.tjsjz.com)
三、各总承包企业积极做好督促检查工作。要对照本《办法》的规定,对本企业的工程项目逐一进行落实。11月底所有总包企业的分包工程现场劳务队长均需经培训合格后方可上岗。
四、从12月1日起,市、区(县)建委进行全市大检查。
特此通知

附件:天津市建筑劳务企业劳务队长管理办法(试行)

二○○六年十一月七日

天津市建筑劳务企业劳务队长管理办法(试行)
第一条 为加强本市建筑劳务活动的管理,促进劳务企业发展,实现劳务队长的职业化、规范化,有效遏制包工头借照挂靠承揽工程的违规行为,建立预防拖欠农民工工资的长效机制,依据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》和《关于建立和完善劳务分包制度发展建筑劳务企业的意见》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事土木工程、房屋建筑(含装饰、装修)、设备安装、管线敷设、园林绿化等建筑工程劳务分包活动的劳务企业和劳务队长,应当遵守本办法。
第三条 本办法所称劳务队长是指受建筑劳务企业法定代表人委托,负责劳务作业项目施工全过程组织和管理的代理人。
第四条 具有初中以上文化程度和初级以上职业技能资格证书并经建设行政主管部门培训合格后的劳务队长方可从事劳务作业的组织和管理活动。
第五条 市建委负责全市劳务队长的统一管理工作;区、县建委按照分工负责本辖区内所属企业劳务队长的管理工作。
市施工队伍管理站具体负责全市劳务队长的培训考核和日常管理工作。
第六条 本市建筑工程劳务作业项目施工实行劳务队长负责制。受所属建筑劳务企业委托,做好以下工作:
(一)代表建筑劳务企业履行所承担项目劳务分包合同的责任和义务,按照合同规定组织施工;
(二)协助建筑劳务企业与雇用的劳务人员签订劳动合同,办理工资卡;
(三)负责现场劳务人员每日出工记录、编制月工资报表;
(四)负责对劳务人员进行入场前质量、安全、文明施工教育,组织职业技能培训;
(五)协助落实劳务人员生产生活条件达到标准;
(六)负责建立完整的施工现场档案资料。
第七条 劳务队长在承担劳务分包作业施工管理过程中,应当接受劳务发包人的管理和市、区两级建设行政主管部门的监督检查。
第八条 建筑劳务企业在承揽劳务分包工程时,必须向劳务发包人提供劳务分包企业资质证书,同时明确经培训合格的拟承担该劳务分包作业项目的劳务队长。
劳务发包人应当向符合上款规定的劳务企业发包劳务分包工程。签订劳务分包合同必须明确负责该分包工程的劳务队长。
第九条 一名劳务队长只能受聘于一家劳务企业,不得同时在两家以上劳务企业任职。
一名劳务队长不得同时承担两个劳务分包合同作业项目管理。在同一施工现场,不得同时承担三个以上的劳务分包合同作业项目管理。
第十条 建筑劳务企业应当建立完善的内部管理制度,加强对劳务队长的监督和管理。
第十一条 建立劳务队长信用档案,劳务队长信用档案由市施工队伍管理站统一管理。
第十二条 劳务队长有下列不良行为的,将记入信用档案:
(一)两次检查不在施工现场的;
(二)使用未签订劳动合同、未办理工资卡的劳务人员的;
(三)承担劳务分包作业项目数量超过规定的;
(四)劳务分包施工现场无档案资料或档案资料不完整的;
(五)使用的劳务人员持证上岗率未达到规定要求的;
(六)未按规定组织劳务人员参加教育培训的;
(七)未按本市规定和劳务分包企业要求协助落实劳务人员生产生活条件的;
(八)未按规定编制劳务人员出工记录及月工资报表的;
(九)未执行“月支付、季结算”工资支付制度的;
(十)在两家以上劳务企业同时任职的;
(十一)拖欠农民工工资导致集体上访的。
第十三条 严格劳务队长考核,对劳务队长的市场违法违规行为实行累积记分制度。记分周期为12个月。劳务队长有上述第十二条第(一)至(七)项不良行为之一的,扣2分;有上述第十二条第(八)项不良行为之一的,扣5分;有上述第十二条第(九)至(十一)项不良行为的,扣10分。对在一个记分周期内扣分记录达到10分的,劳务队长需经重新培训合格后方可从事劳务作业组织和管理活动。
第十四条 本办法自2006年12月1日起施行。



上海市道路交通事故处理若干规定

上海市人民政府


上海市道路交通事故处理若干规定
上海市人民政府



第一条 (目的和依据)
为了正确处理道路交通事故,保护当事人的合法权益,教育和惩处道路交通事故责任者,根据《道路交通事故处理办法》及其他有关规定,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 (适用范围)
本市行政区域内发生的道路交通事故(以下简称交通事故)处理,除适用《道路交通事故处理办法》外,并适用本规定。
第三条 (主管和协管部门)
上海市公安局是交通事故处理的主管部门,各级公安交通管理部门具体负责交通事故的处理。
各级人民政府有关部门应当协助公安交通管理部门做好交通事故的处理工作。
第四条 (现场警戒线设置)
公安交通管理部门接到交通事故报案后,应当立即派员赶赴现场。在勘查现场时,可设置警戒线;与交通事故现场勘查无关的人员和车辆,不得擅自进入警戒线范围以内。
第五条 (无名尸体处理)
对交通事故死亡人员中的无名尸体,公安交通管理部门应当在本市报纸上刊登认领启事;刊登十日后仍无人认领的,由公安交通管理部门予以处理。
刊登认领启事的费用,由公安交通管理部门指定的交通事故当事人预付。
第六条 (事故检验和鉴定)
与交通事故有关的车辆、物品、尸体及道路状态,由公安交通管理部门指派专业人员或者聘请专家进行检验和鉴定。
当事人的生理和精神状态,由区、县级以上(含区、县级)医院的专科医生或者专业司法鉴定人员进行检验和鉴定。
检验和鉴定应当作出书面结论。检验费和鉴定费的支付标准、支付办法,按国家有关规定执行。
第七条 (担保)
交通事故当事人属外省市流动人口或者境外来华人员,在事故处理期间要求暂时离开本市的,应当在本市寻找担保人,由担保人出具担保书后方可离开;无担保人的,须缴纳一定数额的保证金后方可离开。
担保人必须具备下列条件:
(一)有居民身份证和本市固定居所;
(二)有固定经济收入;
(三)有民事行为能力。
保证金的缴纳标准,由上海市公安局另行制定。
第八条 (抢救医疗费的预付)
交通事故伤者抢救期间的医疗费,由公安交通管理部门指定的交通事故当事人预付;当事人拒绝预付或者暂时无法预付的,公安交通管理部门可以暂扣其事故车辆;暂扣期限至事故处理结案为止。结案后公安交通管理部门应当及时向车主发出领车通知,自领车通知送达之日起九十日内
车辆仍未被领取的,暂扣的车辆作无主车处理。
第九条 (医疗单位提供的证明)
医疗单位抢救治疗交通事故伤者,应当填写上海市公安局统一印制的《验伤通知书》,并开具伤情医疗诊断证明。对确需病休的,应当分别向伤者和公安交通管理部门提供休假证明。
第十条 (交通事故责任的认定)
公安交通管理部门根据交通事故当事人各方的违章行为在事故中的作用大小,一般按下列顺序认定责任:
(一)违反各行其道规定的;
(二)违反让行规定的;
(三)违反交通规则其他规定的;
(四)违反交通安全原则的。
学习驾驶员在学习驾驶时违章肇事,其教练员应当负部分或者全部责任。
第十一条 (交通事故责任的推定)
交通事故当事人未标明位置而移动交通事故现场的车辆或者物品,致使交通事故责任无法认定的,应当负交通事故全部责任。
交通事故当事人各方均有前款行为,致使交通事故责任无法认定的,双方均驾驶机动车的,各负同等责任;一方驾驶机动车,另一方驾驶非机动车或者步行的,驾驶机动车一方负主要责任,驾驶非机动车或者步行的一方负次要责任。
第十二条 (吊扣机动车驾驶证)
对交通事故责任者除按照《道路交通事故处理办法》的有关规定处罚外,需吊扣机动车驾驶证的,按下列规定处理:
(一)造成重大事故,负次要责任的,吊扣期限为三个月以上六个月以下;
(二)造成一般事故,负同等责任、主要责任或者全部责任的,吊扣期限为两个月以上五个月以下;
(三)造成一般事故,负次要责任的,或者造成轻微事故,负全部责任的,吊扣期限为一个月以上三个月以下;
(四)造成轻微事故,负次要责任、同等责任或者主要责任的,吊扣期限为一个月以上两个月以下。
第十三条 (赔偿调解的中止和重新开始)
交通事故当事人在交通事故损害赔偿的调解期间,申请重新认定事故责任或者提出复议请求的,调解中止。重新调解从申请人收到事故责任重新认定书或者复议决定书之日起开始。
第十四条 (赔偿标准)
交通事故损害赔偿的有关标准,由市公安交通管理部门按国家和本市的有关规定公布。
第十五条 (赔偿比例)
交通事故责任者承担损害赔偿责任的比例,由公安交通管理部门按下列规定确定:
(一)负交通事故全部责任的,承担百分之一百的损害赔偿责任;
(二)负交通事故主要责任的,承担百分之六十至八十的损害赔偿责任;
(三)负交通事故同等责任的,承担百分之五十的损害赔偿责任;
(四)负交通事故次要责任的,承担百分之二十至四十的损害赔偿责任。
第十六条 (非机动车驾驶人单位的赔偿责任)
非机动车驾驶人在执行职务或者从事劳务中违章肇事,有聘用、使用单位(含个体工商户,以下称单位)的,由单位承担损害赔偿责任;单位在赔偿损失后,可以向非机动车驾驶人追偿部分或者全部费用。
第十七条 (康复费用)
交通事故伤者无正当理由,要求在康复(疗养)病房或者康复医院治疗的,其费用自理。
第十八条 (生活护理)
交通事故伤者在家治疗,生活需要护理的,应当有医院证明,并经公安交通管理部门同意。护理费计算,以一名护理员为限,护理期限至伤者生活能自理为止。
第十九条 (残疾者生活补助费赔偿比例)
交通事故致残者的生活补助费,根据《中华人民共和国公共安全行业标准》中有关道路交通事故受伤人员伤残评定的十个等级,并按照本市平均生活费的一定比例计算。一级伤残的赔偿比例为生活补助费的百分之一百,二级为百分之九十,其他依次类推。
一人符合两处以上伤残等级的,应在其最高伤残等级赔偿标准上适当提高赔偿比例,但累计不得超过赔偿比例的百分之一百。
第二十条 (物损评估)
在交通事故调解中,交通事故当事人对因交通事故损坏的车辆、物品、设施等的赔偿费用发生争议的,可以由公安交通管理部门或者公安交通管理部门聘请的有关部门专业人员负责评估损失。
交通事故当事人对机动车损失评估争议较大的,可以向市公安交通管理部门申请重新评估。
评估费用由交通事故责任者承担。交通事故物损评估实施办法,由上海市公安局会同有关部门另行制定。
第二十一条 (物损修理费用)
交通事故责任者承担的车辆、物品、设施等的修理费用,限于物损评估的数额范围内。
第二十二条 (物损修理单位)
任何单位和个人均不得强制指定受损车辆、物品、设施的修理单位。
第二十三条 (交通事故伤亡救济基金)
本市设立交通事故伤亡救济基金。具体管理办法由有关部门另行制订,报市政府批准后实施。
第二十四条 (干扰交通事故处理的法律责任)
任何单位和个人妨碍、阻挠公安交通管理部门处理交通事故,或者扰乱、影响交通事故当事人及其单位的生活秩序和工作秩序,由行为发生地的公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 (公安交通管理人员违法的法律责任)
公安交通管理人员必须秉公执法,不得徇私舞弊、索贿受贿、枉法裁决。违者给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十六条 (应用解释部门)
本规定的具体应用问题,由上海市公安局负责解释。
第二十七条 (施行日期)
本规定自一九九五年四月一日起施行。



1995年2月6日