上海市房地产登记条例
上海市人大常委会
上海市房地产登记条例
上海市人大常委会
（1995年11月30日上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1996年3月1日起施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 一般规定
第三章 土地使用权和房屋所有权登记
第一节 初始登记
第二节 变更登记
第三节 注销登记
第四章 房地产其他权利登记
第五章 法律责任
第六章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了加强本市房地产权属管理，维护房地产市场秩序，保
障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、
《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结
合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
第三条 本条例所称房地产登记，是指土地使用权和房屋所有权
以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权、
房地产其他权利的自然人、法人和其他组织。
第四条 本市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地
产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房产的占有、使用、
经营、处置权的凭证。依法登记的房地产权利受法律保护。
第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房
地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作，依法核实和确认房地
产权属，制作和颁发统一的房地产权证书。 区、县房地产管理部门
依照本条例，对规定范围内的房地产登记工作实施监督管理。 上海
市房地产登记处和区、县房地产登记机构受市房地局委托，办理规定
范围内的房地产登记工作。区、县房地产登记机构业务上受市房地产
登记处领导（上海市房地产登记处和区、县房地产登记机构以下简称
登记机构）。
第二章 一般规定
第六条 有下列情形之一的，应当申请土地使用权、房屋所有权
登记，经核实准予登记的，由市房地局颁发房地产权证书：
（一）以出让、征用划拨方式取得国有土地使用权的；
（二）依法取得的国有土地使用权地块上原有房屋或者新建房屋
的；
（三）依法使用集体所有的非农业建设用地上原有房屋或者新建
房屋的。
土地使用权和房屋所有权未经核准登记的，房地产其他权利不予
登记。
第七条 依照本条例规定申请土地使用权、房屋所有权、房地产
其他权利登记的，应当提交规定的登记文件；提交的文件应当为正本
或者副本。
第八条 因下列情形之一进行房地产登记的，当事人双方应当共
同申请：
（一）买卖；
（二）交换；
（三）赠与，但遗赠的除外；
（四）抵押；
（五）设典；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第九条 因下列情形之一进行房地产登记的，当事人以一方申请：
（一）以出让、征用划拨方式取得土地使用权的登记；
（二）新建房屋所有权；
（三）继承、遗赠；
（四）人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解；
（五）仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解；
（六）本条例第二十五条所列情形。
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十条 两人以上共有的房地产权利，当事人应当同时申请登记。
第十一条 当事人可以委托代理人申请房地产权利登记。代理人
应当向登记机构提交当事人的委托书。
第十二条 有下列情形之一的，市房地局应当自受理之日起三十
日内作出不予登记的决定，并且书面通知申请人：
（一）房地产权属争议尚未解决的；
（二）不能提供有效的房地产权属证明的；
（三）非法占用土地的；
（四）所建房屋属违法建筑或者临时建筑的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 有下列情形之一的，由市房地局直接代为登记：
（一）依法由市房地局代管的房地产；
（二）经人民法院判决为无主房地产；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第十四条 房地产权证书实行定期验证。
房地产权证书不得涂改。房地产权证书破损，经查验后可以换发。
换发房地产权证书后，应当将原房地产权证书注销存档。房地产权证
书灭失的，权利人应当向登记机构报失，并在本市主要报纸或者市房
地局指定的境外报纸登报声明；见报后满三个月无异议的，可以申请
补发房地产权证书，补发的房地产权证书上应当注明“补发”字样。
第十五条 登记机构应当设置房地产登记册，对房地产登记的事
项作全面、真实、准确的记载，并且永久保存。房地产登记册的记载
与房地产权证书上的记载以及当事人提交的有关申请登记文件的内容
应当一致。当事人对房地产登记册的记载有异议的，登记机构应当核
查房地产原始凭证，并且以房地产原始凭证为准。 房地产登记册的
记载有更改的，应当加盖登记机构的核对章和房地产登记工作人员的
名章。
第十六条 房地产登记资料可以查阅、抄录和复印，具体范围和
费用由市人民政府规定。
第十七条 申请房地产登记缴纳费用的具体办法由市人民政府规
定。
第三章 土地使用权和房屋所有权登记
第一节 初始登记
第十八条 以出让方式取得土地使用权的，应当在土地使用权出
让合同规定的期限内申请土地使用权初始登记，并且提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）土地使用权出让合同；
（四）已付清土地使用权出让金的证明；
（五）其他有关文件。 出让土地使用权年限届满后，经批准续
期使用的，权利人应当重新办理初始登记。
第十九条 以征用划拨方式取得土地使用权的，应当在取得市或
者区、县人民政府批准用地的文件后三十日内申请土地使用权初始登
记，并且提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）市或者区、县人民政府批准用地的文件；
（四）建设用地规划许可证；
（五）征地补偿协议或者拆迁补偿协议；
（六）其他有关文件。
第二十条 新建非商品房屋的，应当自房屋竣工交付使用之日起
三十日内申请房屋所有权初始登记并且提交下列文件：
（一）申请书；
（二）土地使用权属证明；
（三）建设项目批准文件；
（四）建设工程规划许可证；
（五）竣工验收证明；
（六）交付使用证明；
（七）总平面图和分层平面图；
（八）具有相应资质的测量机构出具的勘测报告；
（九）其他有关文件。
第二十一条 房地产开发企业应当在新建商品房屋竣工验收后交
付给买受人之前，持本条例第二十条所列文件和商品房屋建设项目批
准文件办理新建商品房屋初始登记。
第二十二条 土地使用权和房屋所有权初始登记的申请经审核符
合规定的，市房地局应当在受理登记申请之日起三十日内作出准予登
记的决定，颁发房地产权证书。
第二节 变更登记
第二十三条 经初始登记的房地产有下列转让情形之一的，当事
人应当自有关合同或者协议签订之日或者有关法律文件生效之日起三
十日内申请变更登记：
（一）买卖；
（二）交换；
（三）赠与；
（四）继承；
（五）人民法院判决转移；
（六）仲裁机构裁决转移；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第二十四条 权利人变更时，申请登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）与房地产转让有关的合同、协议、证明文件、行政决定、
勘测报告或者其他法律文件等。
第二十五条 经初始登记的房地产有下列情形之一的，权利人应
当自事实发生之日起三十日内申请变更登记：
（一）房地产用途发生变化的；
（二）权利人姓名或者名称发生变化的；
（三）共有房地产分割的；
（四）房地产座落地址或者房地产名称发生变化的；
（五）土地、房屋面积增加或者减少的；
（六）房屋倒塌、拆除或者因不可抗力灭失的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第二十六条 房地产权内容变更时，申请登记应当提交下列文件：
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）房地产权证书；
（四）具有相应资质的测量机构出具的勘测报告；
（五）与变更事实相关的证明文件或者政府主管部门的批准文件、
行政决定等。
第二十七条 居住在境外的当事人申请房地产变更登记的，申请
期限为三个月。
第二十八条 房地产变更登记的申请经审核符合规定的，市房地
局应当自受理登记申请之日起三十日内作出准予登记的决定，换发房
地产权证书。
第三节 注销登记
第二十九条 土地使用权、房屋所有权依法终止的，当事人应当
自事实发生之日起十五日内办理注销登记，并缴回房地产权证书。
第三十条 有下列情形之一的，由市房地局直接代为注销登记：
（一）当事人未按本条例第二十九条规定办理注销登记的；
（二）房地产依法发生强制性转移，原权利人未在规定期限内办
理注销登记的；
（三）因房地产登记工作人员的过错，导致核准土地使用权和房
星所有权登记不当的；
（四）依法应当注销登记的其他情形。按前款规定直接代为注销
登记的，市房地局应当在十日内书面通知当事人，限期缴回房地产权
证书。当事人未在规定期限内缴回房也产权证书的，市房地局可以在
本市主要报纸或者境外报纸公告该房地产权证书作废。
第四章 房地产其他权利登记
第三十一条 下列房地产权利的文件，当事人应当申请登记：
（一）房地产抵押权设定、变更的合同；
（二）房地产典权设定、变更的合同；
（三）法律、法规规定应当登记的其他文件。前款所列文件自核
准登记之日起生效。
第三十二条 下列房地产权利的文件，当事人应当登记备案：
（一）商品房预售合同及其变更合同；
（二）房地产租赁合同及其变更合同；
（三）房屋维修、使用公约和物业管理文件；
（四）当事人认为有必要登记备案而登记机构准予登记备案的文
件。当事人未办理前款所列文件登记的，不得对抗第三人。
第三十三条 两人以上对同一房地产其他权利申请登记的，按受
理登记申请的先后顺序依法进行审核。
第三十四条 申请房地产其他权利登记，申请人应当提交房地产
权证书及有关的申请登记文件。市房地局应当自受理登记申请之日起
十日内作出准予登记或者不予登记的决定，准予登记的，出具登记证
明；不予登记的，书面通知申请人。
第五章 法律责任
第三十五条 按本条例第八条规定应当由有关当事人共同申请房
地产登记的，一方申请，其他方不申请的，登记机构可以受理一方当
事人的登记申请，并且责成其他方当事人限期办理登记。其他方当事
人逾期仍未办理登记的，可以依法核准一方当事人的登记。
第三十六条 有下列情形之一，但是未获得不正当利益的，由市
房地局吊销当事人的房地产权证书并处以一千元以上一万元以下的罚
款：
（一）用隐瞒、欺骗等不正当手段骗取房地产权证书的；
（二）用虚报灭失手段骗取补发房地产权证书的；
（三）涂改房地产权证书的。
有前款所列情形之一并且获得不正当利益的，由市房地局吊销当
事人的房地产权证书，没收违法所得，井处以一万元以上五万元以下
或者违法所得一倍的罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三十七条 当事人伪造房地产权证书的，由市房地局依法没收
伪造的房地产权证书，并将其移送司法机关处理。
第三十八条 单位擅自受理房地产登记或者擅自制作、发放房地
产权证书的，由市房地局没收其擅自制作、发放的房地产权证书和违
法所得，对直接责任人处以一千元以上一万元以下的罚款。
第三十九条 因申请房地产其他权利登记的当事人提交错误、虚
假的申请登记文件而产生的后果，由当事人承担。
第四十条 因房地产登记工作人员的过错，导致核准房地产登记
不当或者房地产登记册上的记载有误，给权利人造成经济损失的，由
市房地局依法赔偿。
第四十一条 房地产登记工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞
弊的，应当给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十二条 当事人对市房地局作出的具体行政行为不服的，可
以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，
申请复议或者向人民法院起诉。 当事人逾期不申请复议、不起诉又
不履行行政处罚决定的，市房地局可以依照《中华人民共和国行政诉
讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第四十三条 本条例施行前依法颁发的土地使用证和房屋所有权
证继续有效。
第四十四条 本条例的具体应用问题，由市房地局负责解释。
第四十五条 本条例自1996年3 月1 日起施行。
国务院办公厅转发国务院清理三角债领导小组关于全国清理三角债工作情况报告的通知
国务院办公厅
国务院办公厅转发国务院清理三角债领导小组关于全国清理三角债工作情况报告的通知
国务院办公厅
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
国务院清理三角债领导小组《关于全国清理三角债工作情况的报告》已经国务院批准，现转发给你们，请贯彻执行。
国务院清理三角债领导小组及其办公室的任务已经完成，国务院同意予以撤销。
关于全国清理三角债工作情况的报告
国务院：
一九九一年上半年，全国企业间三角债达三千亿元以上，严重影响着国民经济的正常运行。因此，国务院决定把清理三角债作为搞好国有大中型企业和提高企业经济效益的突破口来抓。目前，原定清理三角债的任务已基本完成。现将有关情况报告如下。
一、两年来清理三角债工作的情况
一九九一年六月一日，李鹏总理主持国务院总理办公会议，研究组织清理三角债问题，并决定在东北地区进行试点。朱容基副总理带领国务院有关部门负责同志到东北调查后，分析了三角债形成的原因和源头：一是由于建设项目超概算严重，当年投资计划安排不足和自筹资金不落实，
造成严重的固定资产投资缺口，形成对生产部门货款和施工企业工程款的大量拖欠；二是企业亏损严重，挤占了企业自有资金和银行贷款，加剧了相互拖欠；三是企业产品不适销对路或根本无销路，产品积压，产成品资金上升，形成投入——产出——积压——拖欠——再投入——再产出—
—再积压——再拖欠的恶性循环。此外，商品交易秩序紊乱，结算纪律松弛，信用观念淡薄，也加剧了三角债。
经过试点，明确了清欠工作的指导思想，即立足于治本清源，从解决三角债源头入手，下大力气防止新的投资缺口、防止新的产成品积压、防止新的亏损，从而防止新的拖欠。经过两年的努力，全国共注入清欠资金五百五十五亿元（银行贷款五百二十亿元，地方和企业自筹三十五亿元
）。其中注入固定资产清欠资金四百二十七亿元，清理拖欠项目一万四千一百二十一个（基建项目五千四百二十个，技改项目八千七百零一个），除少数不符合国家产业政策及贷款条件的项目外，全国基建、技改项目在一九九一年底以前形成的拖欠已基本清理完毕，共连环清理三角债一千
八百三十八亿元。在清理固定资产投资项目拖欠的过程中，与源头相关的机电、原材料等生产资料行业、建设安装施工企业，清理了流动资金拖欠一千四百多亿元。
对重点行业（产品）的拖欠也进行了清理。一九九一年对拖欠的煤炭、棉花和第一汽车制造厂货款进行了清理；一九九二年以宝钢为龙头进行流动资金清欠试点取得经验之后，又积极稳妥地在煤炭、电力、林业和有色金属四个行业清理了重点企业流动资金拖欠七十三亿元。为了缓解棉
花收购资金紧张的问题，清理了棉花拖欠款二十八亿元。两年共重点组织流动资金清欠三百五十二亿元。
以上两项合计，共清理拖欠款二千一百九十亿元（一九九一年清理一千三百六十亿元，一九九二年清理八百三十亿元），取得了注入一元资金清理四元拖欠的效果。通过清理三角债，明显地缓解了企业资金紧张的状况，加速了资金周转，提高了经济效益，使一大批能源、交通、原材料
重点建设项目建成投产，一大批亏损企业转为盈利，增强了经营活力，对国民经济健康发展起到了重要作用。至此，全国清理三角债工作已基本完成。
二、清理三角债工作的主要经验
一九九二年三月，李鹏总理对全国清理三角债工作取得的成绩给予了很高的评价。他认为这次清理三角债工作指导思想明确，工作方法科学得当，基本上遏制住了前清后欠的势头，取得了很大的成绩。这有利于搞好国有大中型企业，有利于企业转换经营机制，有利于国民经济的正常运
行。
清理三角债工作所以能取得这样的效果，主要是抓住了形成三角债的源头和清理的重点，采取的主要作法是：
（一）立足于治本清源。从清理固定资产投资项目拖欠这个源头入手，顺次解开债务链，同时在防止新欠上下功夫。实践证明，从固定资产投资拖欠项目入手进行清理，抓住了主要矛盾，方法得当，措施有力，作法是成功的。两年来，大部分清欠资金都回流到了机电、原材料等生产资
料行业以及建筑安装行业的国有大中型企业。由于解开了债务链，及时收回了流动资金贷款，银行总的贷款规模没有大的增加。
（二）治理流动资金拖欠采取釜底抽薪的办法，实行限产压库促销和“压贷双挂钩”的政策。这是减少和防止流动资金拖欠的治本措施。一九九一年全国完成限产压库二百二十九亿元，安排了七十亿元技改挂钩项目。一九九二年由于库存上升和信贷规模十分紧张的原因，从清欠贷款指
标中拿出三十亿元兑现了部分技改挂钩项目，收到了好的效果。为扭转企业亏损严重的局面，还采取了清仓查库等强有力的措施。全国清理产成品库存一千三百零三亿元，经审查，由于盘亏、报废、毁损、库存成本高于售价等原因，净损失三百二十亿元，占清理库存的24．6％。对清仓
查库损失的审定和处理，财政部、原国务院生产办公室和中国人民银行还专门制定了具体办法。
（三）各级领导高度重视，各有关部门步调一致，团结协作。国务院领导同志亲自组织制定了清理三角债的方针、政策。从固定资产投资项目拖欠入手进行连环清理，工作涉及面广，操作难度很大。但由于国务院各有关部门和各地人民政府主要负责同志加强领导，深入现场督促检查；
各级计委、经委、银行、财政及清欠办等有关部门通力合作，全国几十万人的清欠队伍统一行动，艰苦努力，辛勤劳动，认真操作；各新闻单位加强宣传报道，保证了注入的银行信贷资金及时到位、启动运转顺畅和清欠工作的顺利进行。
（四）狠抓防欠措施的落实。为了防止新欠继续产生，国务院有关部门制定了清理三角债、限产压库促销、扭亏增盈、防止新的粮食财务亏损挂帐等八个配套政策措施文件。一九九二年全国清理三角债工作会议以后，国家计委、中国人民银行、国务院经贸办、国务院清理三角债领导小
组分别发出《关于防止固定资产投资项目资金拖欠的通知》、《关于收回固定资产投资项目清欠贷款有关问题的通知》，并会同国家审计署两次发出通知，审计检查注入资金的项目是否又发生了新的拖欠。针对一九九二年上半年粮食财务亏损挂帐和固定资产投资又出现新拖欠的情况，国务
院清理三角债领导小组会同有关部门发出了《关于一九九二年上半年粮食财务挂帐情况的通报》和《关于今年上半年固定资产投资新拖欠情况的通报》，国务院办公厅及时转发了这两个通报，对防止新拖欠的发生起到了积极作用。
三、关于防止新拖欠的意见
三角债是我国新旧经济体制转换过程中国民经济深层次矛盾的反映。货款拖欠是企业之间的经济行为，本应由企业依法解决，由国家投入信贷资金进行清理，实际上是将企业之间的债权债务关系转移到企业与银行之间，这只能是国家采取的一种非常措施。目前企业之间相互拖欠的问题
仍还存在。这部分拖欠中，大部分是属于寄销、代销、赊销等约期付款的商业信用行为和超合同发货、滞销积压产品，有的甚至是单纯追求发展速度，又造成新的产品积压和拖欠。按照社会主义市场经济的要求，这些问题今后不能再靠国家注入信贷资金进行清理，而要靠转换企业经营机制
来解决。一九九二年以来，由于国民经济高速增长，固定资产投资增长过猛，带动银行货币投放和信贷规模增长较快，有些地区产成品积压和企业亏损额也在上升，有的地区又靠新的拖欠和施工企业垫资上项目，建设项目超概算和资金安排不到位的情况仍非常严重。据国家统计局统计，一
九九二年一至十一月份，全国固定资产投资又形成新的拖欠六十八亿元（基本建设四十九亿元，技术改造十九亿元；地方项目拖欠四十七亿元，中央项目二十一亿元）。为避免再度出现全国范围的三角债，必须认真贯彻落实防止新拖欠的各项措施。为此，特提出以下意见：
（一）搞建设要量力而行，不留资金缺口。要认真按照中共中央、国务院《关于加强对固定资产投资和信贷规模进行宏观调控的通知》（中发〔1992〕8号）和中共中央办公厅、国务院办公厅《关于确保农副产品收购和严格控制新开工项目的紧急通知》的精神，严格控制固定资产
投资规模，严禁挪用流动资金贷款搞固定资产投资。要加快投资体制的改革，做到项目投资决策和审批者的权力、责任相统一。从一九九二年开始，由于建设资金不落实而发生新拖欠的，要扣减有关省（区、市）和部门下一年度的基本建设、技术改造投资规模和银行贷款规模，并对拖欠严
重的企业和上级主管单位有关负责人予以通报批评或行政处分。
（二）落实好清欠贷款回收计划。要按照中国人民银行等部门《关于收回固定资产投资项目清欠贷款有关问题的通知》的要求，抓好清欠贷款的回收，按贷款合同规定的还款计划认真执行。凡完不成年度还款计划的，不得安排新开工项目；银行有权根据清欠借款合同，于第二年从企业
自有资金或项目投资中扣还。企业无力归还的，扣减企业所在省、自治区、直辖市和部门的固定资产投资计划指标。
（三）认真落实《全民所有制工业企业转换经营机制条例》。《条例》赋予了企业十四项经营自主权，各级人民政府要尽快转变职能，防止由于政府指挥失误或计划失当造成的产品积压和拖欠，特别是不能继续向企业压产值、压速度。企业要适应社会主义市场经济需要，在经营活动中
自觉按市场经济的要求，规范自身的行为，严格按经济合同办事，自觉防止产生新的拖欠。
（四）加快企业补充自有流动资金和压缩三项资金占用。作为搞好国有大中型企业措施之一，一九九一年国家选定了一千多户大中型骨干企业，在“八五”期间每年按企业销售收入的1％提取补充流动资金。这项工作已经取得了一定成效，建议扩大到有承受能力的大中型企业。要继续
压缩不合理的产成品资金占用，加快资金周转。对三项资金占用超过合理水平的企业，银行应当停止增加新贷款。
（五）采取有效措施解决粮食挂帐问题。各地要按照国务院《关于解决财政欠拨、欠补、欠退和企业挂帐问题的通知》（国发〔1992〕43号）中提出的要求，采取有效措施解决粮食挂帐问题。
（六）进一步加强法制管理。企业要增强自我保护意识，依法保护自己的合法权益。在执行经济合同中发生的经济纠纷，企业应向仲裁机关申请仲裁或向人民法院提出起诉，追究违约方的责任。企业对经确认无法收回的应收欠款，要按照财政部颁发的《企业财务通则》和《企业会计准
则》的有关规定处理，避免长期挂帐，消除潜在亏损。
（七）加强对固定资产投资项目的监督检查。今后凡是由国家拨款、国家银行贷款和由各级政府承担债务（或担保）的各类国外贷款的固定资产投资项目，在项目决策阶段或开工建设之前，均需由国家审计机关审计确认资金（特别是自筹资金）来源的合理性和可靠性。企业以留用资金
和自筹资金从事生产性建设并自主立项的项目，由注册的会计师事务所和审计事务所确认资金来源的合理性和可靠性，并出具验资证明。未经验资的项目，有关部门不予办理开工手续，施工企业不得施工。
（八）加快银行结算制度的改革，以适应社会主义市场经济体制的要求。要引导商业信用，使企业之间的信用行为合同化、票据化。银行还要按照国务院《关于整顿商品交易秩序严格结算纪律的通知》（国发〔1991〕39号）精神，继续加强银行系统的结算纪律和对企业结算活动
的监督。企业不得无理拒付应付货款，银行也不得袒护在本行开户企业的无理拒付行为，否则追究有关人员的责任。
以上意见如无不妥，请批转各地区、各有关部门贯彻执行。
国务院清理三角债领导小组
一九九二年十二月二十八日
1993年2月9日
