银川市住宅专项维修资金管理办法
宁夏回族自治区银川市人民政府
银川市人民政府令
第5号
《银川市住宅专项维修资金管理办法》已经2012年5月31日市人民政府第100次常务会议审议通过，现予公布，自2012年8月6日起施行。
银川市市长：
二O一二年七月四日
银川市住宅专项维修资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅专项维修资金的交存、使用和管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《银川市物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市市辖区范围内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于商品住宅、售后公有住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第三条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。
第四条 市住房保障主管部门是市辖区住宅专项维修资金的行政主管部门，负责住宅专项维修资金的交存、管理及使用工作，其下属的银川市物业管理办公室（以下简称市物业办）具体负责住宅专项维修资金的日常管理工作。
市财政部门负责对住宅专项维修资金的管理、使用情况进行监督。
第二章 交 存
第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于已售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第六条 市住房保障主管部门应当委托商业银行作为市辖区区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
第七条 接受委托开立住宅专项维修资金专户的银行应当与市住房保障主管部门签订资金监管协议。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第八条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金按下列标准交存至住宅专项维修资金专户：
（一）无电梯的住宅每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为40元；
（二）非住宅、有电梯的住宅及别墅每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为50元。
前款所列首期住宅专项维修资金交存标准，应当根据本市实际情况适时调整，经市人民政府批准后及时公布。
第九条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；
（二）售房单位按照无电梯住宅售房款的20%、有电梯住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第十条 物业管理区域内的物业服务用房、公用设施设备间、设备架空层、物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚）、建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺全体业主所有的配套房屋不交住宅专项维修资金。物业管理区域内，不属全体业主所有的车库等其他非住宅物业的所有人应当按本办法第八条规定交存住宅专项维修资金，专户管理银行应当以户门号或车位号设分户账。
第十一条 首期住宅专项维修资金应当按以下时限及程序交存：
（一）商品住宅购房人与开发建设单位签订商品房买卖合同后，购房人应将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。具体程序如下：
1、开发建设单位在办理开发项目《商品房预售许可证》或出售房屋之前，到市物业办办理住宅专项维修资金交存开户备案；
2、市物业办向开发建设单位出具分户住宅专项维修资金交存通知（下称交存通知）；
3、开发建设单位将交存通知交予购房人，购房人持交存通知到专户管理银行足额交存首期住宅专项维修资金；
4、专户管理银行向购房人出具交存凭证。
（二）已售公有住房的业主应当在办理房改手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
第十二条 开发建设单位未售出的物业及未足额交存住宅专项维修资金的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第八条规定足额交存首期住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金全部足额交清的物业，由市物业办出具交清凭证。
未按本办法规定交存首期专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。
第十三条 本办法实施前，已售商品房和公有出售住房未交存住宅专项维修资金的，市住房保障主管部门应当指导业主和公有住房售房单位按照本办法第八条、第九条规定的交存标准足额交存住宅专项维修资金，并存入住宅专项维修资金管理专户。
第十四条 业主交存的住宅专项维修资金属业主所有。公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金属售房单位所有。
第十五条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由市物业办负责代管。
业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行。接受委托的商业银行应当符合本办法第七条的规定。
第十六条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度，包括账目管理、住宅专项维修资金使用、续筹方案及应急使用预案等内容。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受市住房保障主管部门的监督。
第十七条 业主委员会按以下程序办理住宅专项维修资金划转手续：
（一）业主委员会持以下资料到市物业办申请备案：
1、业主大会的有效决议；
2、讨论通过的住宅专项维修资金管理制度；
3、与住宅专项维修资金账目管理单位签定的书面委托协议及管理单位营业执照、资质等基本情况资料；
4、其他相关资料。
（二）市物业办备案后，在30个工作日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户。
第十八条 自行管理住宅专项维修资金有下列情形之一的，业主委员会应当到市物业办办理有关变更备案手续：
（一）物业管理区域发生变更的；
（二）业主委员会发生变更的；
（三）业主大会委托的账目管理单位发生变更的；
（四）其他发生变更的事项。
第十九条 业主大会决定委托市物业办管理住宅专项维修资金账目的，市物业办应当在住宅专项维修资金账户下为业主大会开设专户，将已交存的住宅专项维修资金全额转入该账户。
第二十条 业主的住宅专项维修资金分户账面余额不足首期住宅专项维修资金的30%时，应当及时续交。
成立业主大会且住宅专项维修资金已划转至业主大会管理的，住宅专项维修资金续交方案由业主委员会拟定，经业主大会同意后，由业主委员会具体负责实施。
未成立业主大会的，住宅专项维修资金续交标准按当年市住房保障主管部门公布的标准执行，由业主直接交存入住宅专项维修资金专户，并计入各业主的分户帐。
第三章 使 用
第二十一条 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用从物业服务费中列支，房屋自用部位和自用设施设备的维修养护及更新改造费用，由产权人自行承担。
住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊按照国家相关规定执行。
第二十二条 建筑物表面清洁、维修可以使用相应住宅专项维修资金，并按照市人民政府有关部门的统一规划实施；未建立住宅专项维修资金的，由产权人承担相关费用。
第二十三条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）申请人（业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位或相关业主）根据维修项目提出使用建议，在所涉及物业的公共区域公示7日；使用建议中涉及维修项目需要进行鉴定的，应当委托专业机构鉴定并出具鉴定报告，鉴定费用计入本次使用成本；
（二）经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过使用建议；
（三）申请人持下列资料向市物业办提出申请：
1、住宅专项维修资金使用申请；
2、维修项目工程概算；
3、工程维修合同；
4、维修单位营业执照和资质证书副本复印件；
5、对维修项目进行鉴定的，应提供专业机构出具的鉴定报告或相关部门出具的整改意见书；
6、其他相关材料。
（四）市物业办受理初审，报相关上级部门完成审核后，通知专户管理银行以转账方式将资金划转至维修单位。首次维修资金拨付不得超过维修项目工程概算的50%；
（五）工程竣工验收完成后，申请人持下列资料到市物业办办理结算手续：
1、工程维修合同或结算协议;
2、工程决算书（或决算定案单）等工程竣工验收资料；
3、工程发票;
4、其他相关材料。
（六）市物业办根据工程维修合同或结算协议据实结算，扣除5%的质保金后，通知专户管理银行向维修单位划转剩余资金；
（七）工程保修期满后，符合条件的，市物业办通知专户管理银行向维修单位划转质保金。
第二十四条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）业主委员会提出住宅专项维修资金使用方案（下称使用方案），并将使用方案在物业公共区域内公示7日；
（二）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过；
（三）业主委员会持下列资料到市物业办办理备案：
1、住宅专项维修资金使用预支备案申请；
2、工程维修合同；
3、维修单位营业执照和资质证书副本复印件；
4、其他相关材料。
（四）市物业办受理初审，报市住房保障主管部门完成审核后出具备案证明；备案不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，由市物业办通知业主委员会补正，补正后，出具备案证明；
（五）业主委员会持备案证明到专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至维修单位。
业主委员会应当及时在本物业管理区域内公示住宅共用部位、共用设施设备维修计划和维修工程的结算及据实分摊费用的情况。
第二十五条 使用代管部门代管的住宅专项维修资金进行维修的项目，费用总额不足30万元的，由代管部门报市财政部门备案；超过30万元的，由代管部门报市财政部门审核项目及用途。
第二十六条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位，共用设施、设备进行维修和更新、改造的，按照以下程序使用住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照下列规定办理：
1、申请人持下列资料向市物业办提出申请：
（1）维修项目工程概算；
（2）维修单位营业执照和资质证书副本复印件；
（3）其他相关资料。
2、市物业办审查后认为确需应急维修的，予以受理并告知申请人，同时通知专户管理银行以转账方式将资金划拨至维修单位。首次维修资金拨付不得超过维修项目工程概算的50%；
3、工程竣工验收完成后，申请人按照本办法第二十三条第五、六、七项的规定办理。
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照下列规定办理：
1、业主委员会持下列资料向市物业办提出维修项目备案：
（1）工程维修合同；
（2）维修单位营业执照和资质证书副本复印件；
（3）其他相关资料。
2、市物业办审查后认为确需应急抢修的，告知业主委员会并出具备案证明；
3、业主委员会持备案证明到专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至维修单位。
发生前款情况后，未按规定实施维修的，市物业办可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
申请人、业主委员会或市物业办应当在应急维修项目完成后，在所涉及物业的公共区域内，公示应急维修费用及据实分摊费用的情况。
第二十七条 住宅专项维修资金余额不足支付维修工程款时，差额部分由业主大会或相关业主提出分摊方案续筹。
第二十八条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由开发建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十九条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（三）共用设施设备报废后回收的残值；
（四）其他根据国家规定利用住宅专项维修资金产生的增值收益。
第四章 监督管理
第三十条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
原业主未交存住宅专项维修资金的，受让人应当按照当年公布执行的标准补交。
第三十一条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十二条 市物业办及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十三条 专户管理银行应当每年至少一次向市物业办及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
第三十四条 市物业办及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
第三十五条 市物业办、业主委员会应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十六条 代管住宅专项维修资金期间发生的资金管理系统运行维护费用及管理费用，应编报预算，经财政部门审核后，从住宅专项维修资金的增值收益中列支。
第三十七条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受财政、审计部门的监督和检查。审计部门应当定期对住宅专项维修资金的交存、使用情况进行审计。
住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门的有关规定。
住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当执行自治区财政部门的有关规定。
第五章 附 则
第三十八条 有二个以上业主的非住宅物业的专项维修资金的管理，参照本办法执行。
第三十九条 永宁县、贺兰县、灵武市住宅专项维修资金的交存、使用和管理参照本办法执行。
第四十条 本办法自2012年8月6日起施行。办法施行之日起90日内为过渡期，过渡期内已办理住宅专项维修资金交存开户的物业项目小区，仍按照原标准交存首期住宅专项维修资金；过渡期后，执行本办法规定的交存标准。
关于加强民爆行业安全生产工作的通知
工业和信息化部
关于加强民爆行业安全生产工作的通知
工信安函[2011]1号
各省、自治区、直辖市民爆行政主管部门：
为贯彻落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》(国发[2010]23号）要求和2011年民爆行业工作会议有关精神，就加强民爆行业安全生产工作通知如下：
一、提高认识，努力开创安全生产新局面
（一）切实落实安全发展总要求。要按照科学发展观的要求，从保障新型工业化进程的实际出发，切实做好“十二五”期间的民爆安全生产规划和重点工作，加强领导，落实责任、完善措施、强化监管，努力开创民爆行业“十二五”期间安全生产新局面。
（二）加强安全生产对策措施研究。要结合“十二五”期间经济发展趋势和我国新型工业化进程特点，针对保障民爆行业安全发展的实际，加强安全生产形势分析，健全和完善政策保障体系，及时调整和采取有力的安全生产管理措施，扎实做好各项安全生产工作。
（三）推动行业安全生产水平上台阶。“十二五”期间要深入贯彻落实《民爆行业技术进步指导意见》，加快淘汰落后产能和技术，有效提升行业本质安全水平。雷管生产线按照分类管理的原则全部实现人机隔离；炸药生产线实现全过程安全生产智能化监控；工业雷管和工业火工品的安全性能达到国际先进水平。
二、完善措施，加强全过程安全生产管理
（四）强化民爆企业安全生产属地监管。各级民爆安全监管部门要依照《安全生产法》的相关要求，严格履行安全生产属地监管职责，加强辖区内民爆生产、销售企业的安全生产监督管理。今后，跨省区生产企业的安全生产许可初审、建设项目验收必须由所在地省级民爆行政主管部门会同有关省负责组织。要加强节假日及重大活动期间的安全管理，关注企业的生产经营和职工队伍稳定状况，积极与相关地方政府沟通、衔接，帮助企业从根源上消除安全生产不利因素，保持良好的安全生产基础条件。
（五）严格民爆企业安全管理。各级安全监管部门要严格按照《民用爆炸物品安全管理条例》的有关规定，督促企业健全完善安全生产规章制度，加强对生产现场的监督检查和隐患排查治理工作，严格查处“三违”、“四超”行为。要切实落实民爆企业和企业集团对所属生产点的安全生产责任，做到职责分明、制度严谨、措施到位。对跨地区的生产企业或生产点，企业集团或企业必须主动接受当地民爆安全监管部门的监管，及时汇报安全生产工作和相关情况，重组整合的企业应在一年内形成统一的安全生产管理体系。对生产点发生安全生产事故的，一律追究企业或企业集团的安全责任。
（六）强化安全生产全过程精细化管理。各省级民爆行政管理部门、各企业要根据安全生产形势及特点，加强民爆生产、建设、流通和服务等各环节的安全管理，严格细节防范措施。当前，要重新梳理本地区、本企业的民爆重大危险源和重要危险场点，逐一排查并完善相应安全措施，并实施全方位、全时段监控。积极推广重要危险工序安全巡查等经验和做法，严格危险点检查制度，提高日常安全生产管理水平。
（七）发挥中介服务机构的安全生产促进作用。引导并推动行业协会加强行业安全生产基础工作和行业自律，营造良好的行业安全发展氛围。积极探索建立企业安全生产动态评价机制和安全评价工作监督平台，引导和促进安评机构改进和完善工作方法，提高评价的质量和水平。
三、巩固基础，提高生产工艺安全运行水平
（八）健全生产工艺的安全隔离防护设施。要进一步改进和完善企业安全生产技术条件，确保防爆屏障、抗爆间室、防爆门等重点安全设施的防护性能。要加快完善雷管生产线人机隔离措施，通过分类管理，完善现有生产线的人机隔离条件。要强化粉状炸药生产线装药和包装工序的安全措施，提高本质安全水平。同时，要督促企业加强和完善员工的个体防护手段和措施，提高个体安全防护水平。
（九）加快解决安全生产重大技术难题。引导和推动企业通过产学研等方式加强安全技术创新，着力解决雷管起爆药制造和震源药柱制药及装药过程自动化安全生产、炸药生产全过程智能化安全监控、民爆产品在线检测等制约提升安全生产水平的技术难题，增强民爆行业安全发展的技术支撑能力。
（十）大力提升安全生产信息化水平。要按照两化融合的要求，结合新建、改造等方式加快提高民爆企业安全生产信息化水平。要加快完善重点工序视频监控、关键工艺自动联锁和全过程安全生产智能化控制等安全生产条件建设;积极整合现有安全生产信息化资源,不断增强安全管理的支撑手段和措施。
（十一）加强岗位安全技能培训。引导并推动安全培训机构改进和完善培训方式、不断提高安全培训效果。鼓励企业采用先进的安全管理理念，改进和完善针对性的岗位技能培训，增强安全生产一线员工的实际操作技能水平。
四、加强衔接，积极消除储运环节及流动作业点的安全隐患
（十二）加强运输环节的安全管理。研究并制定加强基础雷管运输安全的专项措施，提高运输的安全可靠性。逐步扩大民爆运输车加装GPS定位仪，并在两年内通过试点示范的方式推广应用现场混装车远程安全生产监控装置，完善安全生产监控条件。加强民爆生产、销售企业的专用运输车辆安全管理，严格运输安全制度和程序。
（十三）严格储存环节安全监管。针对近年来储存环节存在的安全隐患和不足，要求企业严格按照相关规定和标准储存民爆物品，重点整治违法超量存储行为，健全完善库区视频监控和安防系统，严禁民爆生产、销售企业储存安全性能未经验证的危险品。
五、严格程序，稳步推进新技术工业化安全应用
（十四）健全和规范技术转让程序。严格新技术、新设备的安全性验证制度，今后新通过鉴定的技术和专用设备不得直接工程化应用，必须经过不少于一年时间的工业化生产和安全性验证，安全验证事宜由省级民爆行政主管部门负责。转让技术工艺必须与技术鉴定、生产定型等内容一致。转让技术中的主要技术工艺如有变动必须重新进行技术鉴定，确保技术源的安全性和可靠性。
（十五）健全并严格工程设计的总体安全负责制。督促民爆设计单位严格履行建设项目设计的安全责任，不断提高施工图质量，避免并减少在施工和安装过程中由随意变更设计而引发的不安全因素和隐患。严格设计审核程序和要求，保证建设项目施工与设计的一致性。
（十六）健全对用户的技术服务保障制度。技术转让方必须建立健全转让技术的终身服务制度，确保转让技术的工艺和设备安全运行。对转让技术和设备发生安全故障的，转让方或技术服务方必须尽快赶赴现场协助处理故障，对由技术和设备自身因素导致的安全生产问题，必须无偿予以彻底解决。对技术转让中发现存有重大安全隐患的，必须停止转让，并且制定专项治理措施逐一排查治理。
（十七）加强建设项目验收过程中的安全审查。严格建设项目验收程序和要求，加强验收时的安全生产条件及工艺安全性审查，形成验收意见时必须对是否达到设计要求的安全条件、生产运行调试过程中的安全性、安全设施的可靠性和安全生产自动化水平等内容做出客观判断。
六、扎实做好安全生产基础工作
（十八）加强安全生产标准化建设。健全安全生产标准化体系，完善安全生产标准化内容，开展岗位达标、班组达标和企业达标活动，逐步将标准化建设情况纳入安全生产考核的内容。
（十九）健全应急预案和应急演练制度。各省民爆行政主管部门、各民爆企业要根据《民爆行业生产安全事故应急预案》，修订完善本地区、本企业的应急预案，建立相应的应急演练制度，并保证每年至少组织一次针对性的应急演练。
（二十）做好民爆生产安全事故的统计工作。要严格执行《生产安全事故调查处理条例》和《民爆行业生产安全事故应急预案》的有关规定，按时按程序上报民爆生产安全事故情况，不得迟报、瞒报和误报。年度内发生各类民爆安全生产事故的相关省民爆行政主管部门要于每年年底前将安全生产事故汇总情况报我司，并提出针对性的整改意见。
二○一一年一月四日
