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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-05-21 14:24:29  浏览:9173   来源:法律资料网
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
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食品添加剂新品种管理办法

卫生部


中华人民共和国卫生部令

第 73 号

  《食品添加剂新品种管理办法》已于2010年3月15日经卫生部部务会议审议通过,现予以发布,自发布之日起施行。
                        部 长  陈 竺
                          二○一○年三月三十日



  第一条 为加强食品添加剂新品种管理,根据《食品安全法》和《食品安全法实施条例》有关规定,制定本办法。
  第二条 食品添加剂新品种是指:
  (一)未列入食品安全国家标准的食品添加剂品种;
  (二)未列入卫生部公告允许使用的食品添加剂品种;
  (三)扩大使用范围或者用量的食品添加剂品种。
  第三条 食品添加剂应当在技术上确有必要且经过风险评估证明安全可靠。
  第四条 使用食品添加剂应当符合下列要求:
  (一)不应当掩盖食品腐败变质;
  (二)不应当掩盖食品本身或者加工过程中的质量缺陷;
  (三)不以掺杂、掺假、伪造为目的而使用食品添加剂;
  (四)不应当降低食品本身的营养价值;
  (五)在达到预期的效果下尽可能降低在食品中的用量;
  (六)食品工业用加工助剂应当在制成最后成品之前去除,有规定允许残留量的除外。
  第五条 卫生部负责食品添加剂新品种的审查许可工作,组织制定食品添加剂新品种技术评价和审查规范。
  第六条 申请食品添加剂新品种生产、经营、使用或者进口的单位或者个人(以下简称申请人),应当提出食品添加剂新品种许可申请,并提交以下材料:
  (一)添加剂的通用名称、功能分类,用量和使用范围;
  (二)证明技术上确有必要和使用效果的资料或者文件;
  (三)食品添加剂的质量规格要求、生产工艺和检验方法,食品中该添加剂的检验方法或者相关情况说明;
  (四)安全性评估材料,包括生产原料或者来源、化学结构和物理特性、生产工艺、毒理学安全性评价资料或者检验报告、质量规格检验报告;
  (五)标签、说明书和食品添加剂产品样品;
  (六)其他国家(地区)、国际组织允许生产和使用等有助于安全性评估的资料。
  申请食品添加剂品种扩大使用范围或者用量的,可以免于提交前款第四项材料,但是技术评审中要求补充提供的除外。
  第七条 申请首次进口食品添加剂新品种的,除提交第六条规定的材料外,还应当提交以下材料:
  (一)出口国(地区)相关部门或者机构出具的允许该添加剂在本国(地区)生产或者销售的证明材料;
  (二)生产企业所在国(地区)有关机构或者组织出具的对生产企业审查或者认证的证明材料。
  第八条 申请人应当如实提交有关材料,反映真实情况,并对申请材料内容的真实性负责,承担法律后果。
  第九条 申请人应当在其提交的本办法第六条第一款第一项、第二项、第三项材料中注明不涉及商业秘密,可以向社会公开的内容。
  食品添加剂新品种技术上确有必要和使用效果等情况,应当向社会公开征求意见,同时征求质量监督、工商行政管理、食品药品监督管理、工业和信息化、商务等有关部门和相关行业组织的意见。
  对有重大意见分歧,或者涉及重大利益关系的,可以举行听证会听取意见。
  反映的有关意见作为技术评审的参考依据。
  第十条 卫生部应当在受理后60日内组织医学、农业、食品、营养、工艺等方面的专家对食品添加剂新品种技术上确有必要性和安全性评估资料进行技术审查,并作出技术评审结论。对技术评审中需要补充有关资料的,应当及时通知申请人,申请人应当按照要求及时补充有关材料。
  必要时,可以组织专家对食品添加剂新品种研制及生产现场进行核实、评价。
  需要对相关资料和检验结果进行验证检验的,应当将检验项目、检验批次、检验方法等要求告知申请人。安全性验证检验应当在取得资质认定的检验机构进行。对尚无食品安全国家检验方法标准的,应当首先对检验方法进行验证。
  第十一条 食品添加剂新品种行政许可的具体程序按照《行政许可法》和《卫生行政许可管理办法》等有关规定执行。
  第十二条 根据技术评审结论,卫生部决定对在技术上确有必要性和符合食品安全要求的食品添加剂新品种准予许可并列入允许使用的食品添加剂名单予以公布。
  对缺乏技术上必要性和不符合食品安全要求的,不予许可并书面说明理由。
  对发现可能添加到食品中的非食用化学物质或者其他危害人体健康的物质,按照《食品安全法实施条例》第四十九条执行。
  第十三条 卫生部根据技术上必要性和食品安全风险评估结果,将公告允许使用的食品添加剂的品种、使用范围、用量按照食品安全国家标准的程序,制定、公布为食品安全国家标准。
  第十四条 有下列情形之一的,卫生部应当及时组织对食品添加剂进行重新评估:
  (一)科学研究结果或者有证据表明食品添加剂安全性可能存在问题的;
  (二)不再具备技术上必要性的。
  对重新审查认为不符合食品安全要求的,卫生部可以公告撤销已批准的食品添加剂品种或者修订其使用范围和用量。
  第十五条 本办法自公布之日起施行。卫生部2002年3月28日发布的《食品添加剂卫生管理办法》同时废止。

《全国妇联印鉴管理使用规定》、《全国妇联机关工作证、出入证管理规定》、《全国妇联机关机动车辆管理暂行规定》

全国妇联办公厅




妇厅字〔2004〕5号



关于印发有关管理规定的通知

全国妇联机关各部门、各直属单位:
为加强机关管理,规范工作秩序,经全国妇联书记处研究决定,现将《全国妇联印鉴管理使用规定》、《全国妇联机关工作证、出入证管理规定》、《全国妇联机关机动车辆管理暂行规定》印发给你们,请在工作中遵照执行。

全国妇联办公厅
2004年4月26日


全国妇联印鉴管理使用规定

为进一步建立健全印章管理制度,加强用印管理,严格审批手续,使机关工作更加规范化,根据《国务院关于国家行政机关和企业事业单位社会团体印章管理的规定》(国发〔1999〕25号)的精神和全国妇联书记处加强制度建设的要求,在修订全国妇联2000年制定的《全国妇联印鉴管理使用规定》的基础上,制定本规定。
一、印鉴的种类与管理
(一)全国妇联印鉴的种类有:中华全国妇女联合会印章、中国共产党中华全国妇女联合会党组印章、中华全国妇女联合会书记处印章、中华全国妇女联合会办公厅印章。
(二)上述印鉴由办公厅秘书处指定专人管理,保险柜专柜保存。使用印鉴时,印章使用人员、管理人员必须认真填写《印章使用登记表》。
二、印鉴的使用
(一)使用中华全国妇女联合会印章,由机关各部门、各直属单位负责人审核,经分管书记签署意见后送办公厅,由办公厅主任报分管办公厅的书记签批使用,重大事项报书记处主要领导同志签批使用;使用中国共产党中华全国妇女联合会党组印章,由党组主要领导同志签批使用;使用中华全国妇女联合会书记处印章,由书记处主要领导同志签批使用;使用中华全国妇女联合会办公厅印章,一般由办公厅主任签批使用,重要事项报分管办公厅的书记签批使用。
(二)签批件需明确所盖印章的内容及数量。
三、不办理空白介绍信、空白表格的盖章。
四、办公厅主任、秘书处处长对印鉴的管理和使用负责。印鉴管理人员要坚持原则,严格执行本规定。
五、机关各部门、各直属单位要参照本规定,加强对本部门、本单位印鉴的管理。


全国妇联机关工作证、出入证管理规定

为进一步加强全国妇联机关办公楼的管理,规范工作环境和秩序,现制定本规定。
一、全国妇联机关工作证是全国妇联机关工作人员的身份凭证,是全国妇联机关工作人员联系公务的有效证件。
二、全国妇联机关出入证是全国妇联机关、在机关楼内办公的直属单位在编人员和机关离退休人员出入机关的有效证件。
三、全国妇联机关临时出入证是全国妇联机关、在机关楼内办公的直属单位临时聘用人员出入机关的有效证件。
四、全国妇联机关、在机关楼内办公的直属单位在编人员和机关离退休人员凭出入证,临时聘用人员凭临时出入证,在机关楼外办公的直属单位凭本单位工作证,进入全国妇联机关办公楼。
五、外单位人员因公联系工作时,需在传达室进行会客登记,凭会客单进入全国妇联机关办公楼。来访人员离开时,需将接待部门签字后的会客单交回传达室。
六、全国妇联机关工作证、出入证、临时出入证由办公厅人保处负责制发。各直属单位制发的工作证,报办公厅人保处备案。
七、新录用、调入机关工作人员凭组织部调入通知办理出入证,试用期满后办理工作证。职务变动的机关工作人员,凭组织部任免通知,到办公厅人保处办理新工作证,同时交回旧工作证。
  八、证件应妥善保管,专人专用,不得外借、转让或涂改。如有遗失,及时报告办公厅人保处,同时办理相关手续。
九、机关工作人员调离时,办公厅人保处凭组织部通知收回工作证和出入证后,在调出通知单上签字。退休人员办理退休手续时,由组织部收回工作证,退办公厅人保处。
十、机关楼内办公的直属单位人员调离时,由本单位人事部门收回机关出入证,退办公厅人保处。
十一、临时聘用人员办理临时出入证时,需提供本人户口所在地街道办事处或派出所有关证明和聘用部门领导审核意见。
十二、出入证应随身携带,进入机关办公楼时,应主动出示并自觉接受验证。如人证不符,保卫人员有权收回证件,查明原因,视情节做出处理。
十三、本规定由办公厅人保处负责解释。
十四、新工作证自2004年5月1日启用,届时旧工作证自行作废。


全国妇联机关机动车辆管理暂行规定

为加强机关办公区域内机动车辆的停放管理,维护机关院内的安全和秩序,根据全国妇联书记处关于加强机关制度建设规范管理的有关要求,在修订机关2000年4月颁布实施的关于《机关院内车辆停放管理规定》的基础上,制定本规定。
一、出入机关办公区域的机动车辆,一律凭机关机动车通行证按指定区域以及规定车位停放。
二、无机关机动车通行证车辆(邮局、机要通讯车辆除外),未经批准不得驶入机关院内。
三、出入机关院内车辆的驾驶员应自觉遵守机关有关管理规定,保证行车安全,在机关院内行车时速不得超过5公里/小时。
四、举办会议、活动如有外来车辆需进入院内时,主办部门要提前通知办公厅人保处,并服从现场工作人员调动。
五、为缓解机关车位紧张状况,除部分机关公务用车、办公楼内直属单位主要负责人公务用车外,凡需在机关办公区域长期停放的公务用车,均需缴纳车位占用费。私人车辆暂不收费,待车辆进一步增加,再视情况采取适当管理措施。
六、车辆停放区域
(一)会领导公务用车、机关各部门公务用车、办公楼内直属单位主要负责人公务用车、机关机动公务用车,停放办公楼前停车场和机关地下车库。
(二)机关其它公务用车、办公楼内直属单位及有关单位公务用车停放办公楼前地下收费停车场。
(三)职工私人车辆停放办公楼后院停车场和机关地下车库。
七、办证程序
(一)不需交费的车辆,凭机动车行驶证经办公厅人保处认定后登记备案,办理机关机动车通行证。
(二)需交费公务用车,用车单位凭办公厅人保处开据《交费通知》,到中国妇女活动中心按每车每月300元标准,按年度缴纳费用。持交费收据到办公厅人保处办理相关证件。
八、机关机动车通行证应摆放在车辆驾驶室前方明显位置,丢失立即报告。每个车证收取押金50元,如发现车证转借、涂改,则收回车位另行分配,押金不予退回。
九、机关机动车通行证每年更换一次,根据车辆的变化,车位将适时作出调整。
十、本规定由办公厅人保处负责解释。
十一、本规定自2004年5月1日起施行。