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商品房买卖中的法律问题/刘雄刚

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 07:42:21  浏览:9039   来源:法律资料网
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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
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关于修改《北京市养犬审批、登记、年度注册管理办法》部分条款的决定

北京市政府


关于修改《北京市养犬审批、登记、年度注册管理办法》部分条款的决定
市政府

(1996年4月1日北京市人民政府批准,1996年4月15日北京市公安局发布)

决定
经市人民政府批准,决定对《北京市养犬审批、登记、年度注册管理办法》作如下修改:
一、第二条第(五)项修改为:“ 申请养犬人持《犬类免疫证》、购犬发票或者接受赠犬的公证书、犬的彩色照片,携犬到居住地公安派出所审验;审验合格后,交纳登记费,办理犬类伤害他人责任保险,领取《养犬许可证》和犬牌。”
二、删去第二条第(六)项。
三、第六条增加第二款:“ 经迁入地公安机关批准,养犬人可办理养犬饲养地从重点限养区迁移到一般限养区的变更登记手续; 也可办理养犬饲养地在一般限养区之间迁移的变更登记手续。”
四、第七条增加第二款:“ 单身居住的养犬人因出差、旅游等特殊原因,无法喂养办证犬,需要异地寄养时,必须到寄养地公安派出所办理寄养批准手续,寄养期限为30天;期满可以续办寄养手续,续办的期限最长不得超过30天。一般限养区内的犬不得在重点限养区内寄养。”


五、第九条中的“每年3月1日至4月30日”改为:“每年5月1日至6月30日”。
六、第十一条改为第十一条第一款,修改为:“ 经批准饲养的犬死亡或者丢失的,养犬人应于30日内将《养犬许可证》和犬牌交回发放机关;如继续养犬,必须重新办理申请登记手续,不得以原有的《养犬许可证》和犬牌饲养新犬。”
增加第二款:“《养犬许可证》或者犬牌丢失的,养犬人应于15日内到原登记机关申请补发新《养犬许可证》或者犬牌。登记机关经调查核实,应在接到申请之日起30日内予以补发。”
本决定自市公安局发布之日起施行。
1995年3月30日北京市人民政府批准1995年3月31日北京市公安局发布的《北京市养犬审批、登记、年度注册管理办法》依照本决定修改后重新发布。

北京市养犬审批、登记、年度注册管理办法

1995年3月30日北京市人民政府批准1995年3月31日北京市公安局发布批准《关于修改〈北京市养犬审批、登记、年度注册管理办法〉部分条款的决定》修改1996年4月15日北京市公安局发布


第一条 为贯彻落实《北京市严格限制养犬规定》,制定本办法。
第二条 重点限养区居民饲养小型观赏犬申请登记程序:
(一)申请养犬人持居民身份证和户口簿到居住地公安派出所填写《申请养犬登记表》。
(二)公安派出所收到《申请养犬登记表》7日内,征求居民( 家属) 委员会的意见,报公安分、县局审核批准,公安分、县局在收到申请后10日内作出准养或者不准养犬的决定。
(三)公安分、县局批准养犬的,由公安派出所向申请养犬人发放《购犬许可证》。申请养犬人持《购犬许可证》购犬或者接受赠犬。
(四)申请养犬人购犬或者接受赠犬后,携犬到畜牧兽医机构,由畜牧兽医机构对犬进行健康检查、注射预防狂犬病疫苗。对经检查合格的,由畜牧兽医机构向申请养犬人发放《犬类免疫证》。
(五)申请养犬人持《犬类免疫证》、购犬发票或者接受赠犬的公证书、犬的彩色照片,携犬到居住地公安派出所审验;审验合格后,交纳登记费,办理犬类伤害他人责任保险,领取《养犬许可证》和犬牌。
第三条 重点限养区单位因工作特殊需要养犬申请登记程序:
(一)申请养犬的单位持养犬申请报告,到所在地公安派出所填写《申请养犬登记表》,由公安派出所报公安分、县局审核同意后,报市公安局审批。市公安局在收到申请后10日内作出准养或者不准养犬的决定。
(二)市公安局批准养犬的,由公安分、县局向申请养犬单位发放《购犬许可证》。申请养犬单位持《购犬许可证》购犬或者接受赠犬。
(三)申请养犬单位购犬或者接受赠犬后携犬到畜牧兽医机构,由畜牧兽医机构对犬进行健康检查,注射预防狂犬病疫苗。对经检查合格的,由畜牧兽医机构向申请养犬单位发放《犬类免疫证》。
(四)申请养犬单位持《犬类免疫证》和犬的彩色照片到市公安局办理犬类伤害他人责任保险,交纳登记费,办理登记手续并领取《养犬许可证》和犬牌。
军犬、警犬、科研实验用犬、医疗卫生用犬免收登记费、年度注册费。
第四条 一般限养区养犬申请登记程序:
(一)申请养犬人持本人居民身份证,申请养犬单位持养犬申请报告,到居住地或者单位所在地公安派出所填写《申请养犬登记表》。
(二)公安派出所收到《申请养犬登记表》7日内签署意见,报乡、镇人民政府审核批准。乡、镇人民政府在收到申请后10日内作出准养或者不准养犬的决定,并通知申请养犬人或者申请养犬单位。
(三)申请养犬人或者申请养犬单位接到准许养犬的通知后,携犬到畜牧兽医机构,由畜牧兽医机构对犬进行健康检查,注射预防狂犬病疫苗。对经检查合格的,由畜牧兽医机构向申请养犬人或者申请养犬单位发放《犬类免疫证》。
(四)申请养犬人或者申请养犬单位持《犬类免疫证》到居住地或者单位所在地公安派出所交纳登记费,办理登记手续并领取《养犬许可证》和犬牌。
第五条 居住在本市行政区域内的外国人养犬,持护照向北京市公安局外国人管理出入境管理处提出申请,市公安局在收到申请后10日内作出准养或者不准养犬的决定。经批准养犬的,参照本办法第二条的有关规定办理检疫、交费、登记手续。
第六条 重点限养区内养犬人因住址变化需变更养犬饲养地的,应当持《养犬许可证》、《犬类免疫证》到迁入地公安派出所填写《养犬饲养地变更登记表》。公安派出所在7日内征求迁入地居民( 家属) 委会员的意见,报公安分、县局审核批准后,变更《养犬许可证》。
经迁入地公安机关批准,养犬人可办理养犬饲养地从重点限养区迁移到一般限养区的变更登记手续;也可办理养犬饲养地在一般限养区之间迁移的可办理养变更登记手续。
第七条 经批准养犬的单位,必须有专人负责管理犬类,未经市公安局批准不得擅自变更饲养场所。
单身居住的养犬人因出差、旅游等特殊原因,无法喂养办证犬,需要异地寄养时,必须到寄养地公安派出所办理寄养批准手续,寄养期限为30天;期满可以续办寄养手续,续办的期限最长不得超过30天。一般限养区内的犬不得在重点限养区内寄养。
第八条 经批准养犬的单位和个人,应当自领取《购犬许可证》后一个月内,办理购犬、免疫、登记手续。
第九条 每年5月1日至6月30日为《养犬许可证》年度注册时间。经批准养犬的单位和个人,逾期不办理年度注册的,《养犬许可证》失效。年度注册的程序如下:

(一)养犬人应在年度注册时间内携犬到畜牧兽医机构进行犬的健康检查,经检查合格,领取当年度的《犬类免疫证》。
(二)重点限养区内的养犬人持《养犬许可证》和《犬类免疫证》到居住地公安派出所审验,填写《年度检验登记表》,持公安派出所出具的同意注册的通知,到公安分、县局办理当年犬类伤害他人责任保险,交纳年度注册费,办理年度注册手续。
(三)重点限养区内养犬的单位持《养犬许可证》和《犬类免疫证》,到市公安局办理当年犬类伤害他人责任保险,交纳年度注册费,办理年度注册手续。
(四)一般限养区内的养犬人和养犬单位持《养犬许可证》和《犬类免疫证》,到居住地或者单位所在地公安派出所交纳年度注册费,办理年度注册手续。
(五)养犬的外国人持《养犬许可证》和《犬类免疫证》到市公安局外国人管理出入境管理处办理犬类伤害他人责任保险,交纳年度注册费,办理年度注册手续。
第十条 经批准饲养的小型观赏犬,实行一犬一牌一链。犬牌系带在犬的颈部。携小型观赏犬出户时,携犬人必须随身携带《养犬许可证》以备查验。
第十一条 经批准饲养的犬死亡或者丢失的,养犬人应于30日内将《养犬许可证》和犬牌交回发放机关;如继续养犬,必须重新办理申请登记手续,不得以原有的《养犬许可证》和犬牌饲养新犬。
《养犬许可证》或者犬牌丢失的,养犬人应于15日内到原登记机关申请补发新《养犬许可证》或者犬牌。登记机关经调查核实,应在接到申请之日起30日内予以补发。
第十二条 经批准饲养的犬繁殖幼犬的,养犬人应当在30日内将幼犬送犬类留检所或者自行处理。
第十三条 养犬人因违反有关规定,被公安机关没收所养犬、吊销《养犬许可证》的,三年内不准重新申请养犬。
第十四条 本办法执行中的具体问题,由市公安局负责解释。
第十五条 本办法自1995年5月1日起施行。



1996年4月15日

国家林业局办公室关于印发《国家林业局直属事业单位维修与设备购置项目资金管理办法》的通知

国家林业局办公室


国家林业局办公室关于印发《国家林业局直属事业单位维修与设备购置项目资金管理办法》的通知

办规字〔2013〕117号



国家林业局各直属事业单位:
为加强直属事业单位维修与设备购置项目管理,规范资金使用范围和支出内容,明确项目资金申报程序,提高资金使用效益,根据有关文件规定,我局制定了《国家林业局直属事业单位维修与设备购置项目资金管理办法》。现印发你们,请遵照执行。



国家林业局办公室
2013年9月30日




附件:国家林业局直属事业单位维修与设备购置项目资金管理办法
http://www.forestry.gov.cn/uploadfile/main/2013-10/file/2013-10-11-3350889eaff04d91a66182e33e9d65b1.pdf