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律学、法学与法理学概念辨析/王家国

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 20:41:42  浏览:8857   来源:法律资料网
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律学、法学与法理学概念辨析
    ━━试论法理学的范围

王家国 张红梅

进入21世纪的中国法学界,法理学人们越来越重视对法学进行理论与实证的分析研究,换言之,分析法学思潮日益风行。在此过程中,学人们似乎遇到了从未有过的概念困惑,于是时常有问:什么是法?什么是法学?什么是法理学?如此等等。由于一些基本概念的内涵和外延的认识不够透彻或不统一,以至于这些概念在运用过程中显得十分混乱。本文抛砖引玉,试图从概念的辨析入手,结合有关史料,将法学理论分为律学、法学和法理学三大子系统,从而进一步明晰法理学的基本任务和真正范围,努力描绘一幅全新的法学理论知识框架图景,供商榷。
一、 语义分析视域下的律学、法学和法理学
关于法学。这是一个在法学概念大厦中运用得最混乱的一个概念。据考,“法学”一词从语源上来自古拉丁语Jurisprudentia,是由词根jus(法)的形容词形式juris和另一个词根providere(知识)构成,故其原意应为“法的知识”,而不是通常认为的“法律知识”。在实际研究和运用过程中,我们时而将之用得十分纯粹,一如凯尔森所描述的:“纯粹法学是法律的科学而不是法律的哲学,法学研究的是‘实际上是这样的法律’而不是‘应当是这样的法律’”。但时而又把它运用得十分宽泛,几乎是包罗万象,律学与法理学系统中的知识也被它一概地“海涵”,究其原因,是我们对“法”这一概念的认识不统一或者说是我们的话语系统太单一(过于统一)所致。我们通常所采用的是马克思主义的理论知识系统中所给出的定义,即“法是由国家制定和认可,并由国家强制力保证实施的‘国法’”①。而我们认为,这个所给出的恰恰是“律学”的定义(后面将要细述)。今天,西方法学各派的思想蜂涌而入,不断地冲撞着我们过于单一的却信以为“颠倒不破,四海皆准”的传统法学理论和话语系统,使得我们的概念系统在这多元理论的撞击下越发变得脆弱、模糊和混乱。因此,当务之急必须理清各研究领域的范围,把律学(国法)留给律学,把法学还给法学,找回法理学自己的“家”。律学研究的是实然法领域,法学研究的才是应然法领域,法理(哲)学恰恰是研究实然法与应然法的关系问题,三者分别代表和维系着法的实证维度、价值维度和批判维度,各司其职,区别明显,当然不能混淆。
关于律学。律学是研究实然法(国法)的知识系统,从纯粹语义学角度看,它有韵(音)律之学的含义,此系艺术语词。同时,它又有同“法”在同一层面上的内涵,我们中国古代早已将法、律与政策作了明确的界定与区分,管子说:“法者,天下之仪也。所以决疑而明是非也”; (《管子.明法解》),后来他又说,“法者,所以兴功惧暴也;律者,所以定分止争也;令者,所以令人知事也。”(《管子.七臣七主》)若从中国法制史上看,中国律学的发展也有着久远的历史和丰富的成果,这总让我们以一种按捺不住的骄傲和自豪感追溯起那个律学、法学与法理学都得到空前发展的“百家争鸣”时代:法理学家们在不断地探寻着实然法(律,国法)与应然法(法,道德)的关系问题,儒家从社会实证的角度提出“纳仁入礼”、“礼法统一”等,道家则在法的本质主义追问过程中提出“道法自然”,拓宽了对“法”的认识,而法家则崇法推律,“一断于法”。诸子百家各有贡献,推动了中国法学,尤其是律学空前发展,从《法经》到《秦律》的发展速度和完备程度可窥一斑,最终,由秦国的商鞅完成了变“法”为“律”、为“律”正名的重大历史使命。秦汉以后,法理学因政治专制与礼教束缚而受到严重压抑,但以注释法律为业的“律学”却一花独放②。可悲的是,从此法理学与法学几乎没有了声音,变得“万马齐喑”,即便是这一花独放的“律学”也同样被压制而退缩到了对帝王律令的“注释”这一业之中,其后虽有魏晋律学、唐律疏议的繁华,却不免只是笼中丽鸟,孤芳自赏罢了。
在这里要必须提及的是,仅以注释为业的“律学”之花虽然一枝独放长盛不衰,但在鸦片战争期间洋人的枪炮声中终于凋谢。国门打开,西方法文化大肆入侵,“引进西法,修改旧律,会同中西”便成了那个时代的潮流,中西方两种截然不同的法学理论从对立冲突到调和融合,最后,传统的中国法学理论体系终于在这种冲突和融合中自行解体③。体现在语言上,最明显的就是融“法”入“律”,将西方先进的“法学”与中国强势的“律学”合而称诸“法律”,从某种意义上讲,“法律”从此变成一个偏正词,而且是一个前偏后正的偏正词,重心于“律”了。律学从此从立法、解释法律、执法、司法、守法直到法律监督等各个环节都得到了大力而全面(这里未说“健康合理”)地发展,但不幸的是,在这次法与律的磨合与撞击过程中,国人只丰富了“律”之技术却不知不觉地、继续无形地消解着“法”之本有的价值认知和反思批判维度,即法学之思和法理学之反思。
关于法理学。我们时常在运用中将之与“法的一般理论”(即广义上的“法学”)相混淆,并时常将之归入到“科学”的种概念之中(这也许成了目前学界下定义时常犯的一个通病:“科学主义”后遗症),所以,当代英国法学家哈里斯十分形象地描述到:法理学不过是一个杂货袋,有关法的各种各样学问、一般思考都可以投入到这个袋中④。其实,“法理学”是“智慧”而不应当是“科学”,它是对法学之思的批判和反思(后文详述)。这里仍然先从语义分析的角度着手来分析这一概念,“法理学”一词来自日语,据考证,1881年日本法学家穗积陈重在东京帝国大学法学部讲述“法论”时,认为当时流行日本的“法哲学”(德文Rechtsphilosophie )名称之“主观性”的形而上学气味太重而提出“法理学”这个译名⑤。这显然是受当时经验主义、实证主义思潮的影响。可惜的是,“法理学”经过这一趟日本之旅后,居然(起码是在中国)从此迷失了自己的“家”(法哲学),最终表现为“学界(包括法学刊物)片面强调法理学的实务化或实践职能,而较淡化其批判认识功能。求真、求实、求善、求美的知识价值被忽略了,大家纷纷转向探讨法的社会学问题、法的政治学问题、法的经济学问题,而对法理学的专门理论、法学方法论、法哲学、人类学、文化学问题则不愿过多地用力”,“而本应当构成法理学主要研究对象的法的哲学和专门理论问题反而倒显得不甚重要了”⑥。说到这里,我们已经不难看出,“法理学”实为“法的哲学”。它既不是我们通常所指的直接对法律规范(律法条文)或技术的研究,也不是我们那种为特殊阶级(或阶层)利益或某种社会理想而进行的法学知识研究,而是一种批判与反思,是“法的哲学”批判和专门理论问题研究。
二、律学、法学与法理学的概念与图表分析
既然我们已经认识到了“法理学”实为“法的哲学”,就上文之分析,我们不妨试着绘制这样一张图表来表述律学、法学、法理学的相关项对比:
律 学……?实然法(规范、技术)……?现实主义、分析实证
法 学……?应然法(原则、理想)……?自然法
法理学……?实然法与应然法的关系……?价值批判与反思
通过上图,我们可以看出,律学是社会控制的工具之学,在中国古代被称为“刑名法术之学”,它是用分析、实证的方法对实然法(主要指规范、技术等)进行研究的知识总称,其往往只体现社会中一部分人的利益(主要是统治阶级的利益),所以在“律学”的视域中,“恶法亦法”(实应表述为“恶律亦律”)的命题也就不难理解了。相比之下,法学则是塑造和维护社会共同理想的知识体系,主要是以道德的视角对律学的反思,正所谓“法者,所以兴功惧暴也;律者,所以定分止争也”。(《管子.七臣七主》)但法学最终仍然只是以曲折不同的方式为现存的“律法”(实然法)之存在寻找其存在之合理性的理论根据,因为法学很难(实际上也不可能)做到“价值无涉”(Value-free)。也正是在法学的视野中,我们才不难理解“法律的不法”现象。实际上,唯有法理(哲)学才是从对人的终极关怀出发,对实然法与应然法的关系问题进探寻和批判,对法学的反思进行再反思,完成一个“肯定??否定??否定之否定”的理论回归。正因如此,从这个意义上讲,法理学就是“人学”。
作出这样的分类与界定是很有意义的。律学、法学与法理学这三者确实有着各自不同的理论旨趣和功能,作出这样的界定划分,有助于让我们明白“法”与“律”不是一码子事,它们实际上是一对矛盾体而不是我们日常所认为的那样(认为它们是同一个东西)。这样划分后还让我们能够明白,法理(哲)学不是一门“技术活”,而是一门“智慧”之学,是人类本有的批判与反思能力在法的领域中的必不可少的一个向度。它还让我们认识到法学(这里是广义的法学)的发展是一个矛盾不断辩证运动的“过程的集合体”,在法学领域中充满了矛盾和矛盾的运动,任何试图制定出一部“永恒之法”并以此一劳永逸地一统“法世界”的尝试都将为后人所不齿,任何试图在法学理论领域中一元化并对“异已”理论或文化不断贴“标签”的行为都将为历史所嘲笑。只有在这种理论认识的背景下,我们才能宽容多元文化的并存,才能理解当前“综合法学”潮兴起的原因和价值,才能客观地、实事求是地寻找到我们中国法理(哲)学的出路和未来。
三、 法理学的范围和功能
关于法理(哲)学的基本问题。恩格斯指出:“哲学的基本问题是思维与存在的关系问题”。⑦而不是其中的任何一个。同样,法理(哲)学的基本问题也是实然法与应然法的关系问题,表现在实际生活中是道德与法律的关系问题,而不是其中的任何一个。
最早对这个问题系统地理论阐述和探求的人是柏拉图。虽然在公元前5世纪时,“智者”学派已经引发出了“法律应该是什么”和“法律实际是什么”的两个冲突命题,但对二者的“关系问题”进行系统理论探索的是苏格拉底-柏拉图学派。柏拉图从“正义”入手,将正义分为道德的正义与法律的正义,即以正义为纽带来处理应然法(道德正义)与实然法(法律正义)的关系问题,以此试图构建社会治理模型的框架图景。由于他在法治与人治(德治、贤人政治、哲学王)的两极思维中举棋不定,最终造成其一生的二元论“紧张”。叙拉古理想国之梦破灭以后,他走出两极思维,开始重视法律(法治)一极存在的价值,提出“法律是第二等好的选择”,从此奠定了“道德正义(应然法)??法律正义(实然法)二者之间关系是什么”的法理学基本问题框架和研究路径,打开了法理学研究的真正大门。
历史上所有的学派都必须正确面对这个问题并作出回答。据此我们也可以分出三大类别:其一是二元对立派,它在两极思维中将实然法与应然法对立起来择一而从,故又可以分为德治派和法治派;其二是两极溶合派或辩证派,这当中又可分为“德主法(律)辅”和“法(律)主德辅”两种;其三便是虚无派或者怀疑论者,如老子主张“惟道是从”、“无为而治”。
此后对法理(哲)学的基本问题探求不断,其中最杰出的代表人物莫过于阿奎那和康德。阿奎那将法分为四类,即永恒法、自然法、人法和神法,试图重新构建法的知识大厦的框架图景,他以充满宗教色彩的上帝法(神法)来统摄人法(律、实然示)和自然法(法、应然法)的关系问题,成为那个时代法学精神的精华。随着“3R”运动(文艺复兴运动、宗教改革运动、罗马法继受)的兴起,哲学终于走出神学的桎梏而不再是神学的“婢女”,“人”从此代替了“神”走上了历史的舞台,理性主义大旗被高高扬起,西方哲学从此开始了唯理论与经验论之争战历程。这一切体现在法学领域中便是神学法学的终结和诸多新兴学派林立,如哲理法学、历史法学、实证分析法学、社会法学、现实主义法学等等,其中大多学派是在从事着律学和法学的研究,而真正沿着法理学基本问题开展法理学研究的是哲理法学,代表人物是康德。他通过设定一个先验的“道德律令”而给出一个具有伦理主义含义的独特的“法律”定义,他说:“法律是任何人有意识的行为,按照普遍自由原则,确实能与他人有意识行为相和谐的全部条件的总合”。哲理法学后来为黑格尔发展到了顶峰,完成了一个建立在先验论基础之上的庞大的概念辩证法大厦,使后人望尘莫及。
最终把人们从法学辩证法沉思中唤醒的是伟大的美国现实主义法学家杰罗姆.弗兰克,他以最极端的方式振聋发聩地说:“法律是不确定的、模糊的、多样的,这种不确定性并非不幸的偶然事件,相反,不确定性本身具有重大价值。”很多人难以接受弗兰克给出的这样的一个“法律”的定义,甚至误认为这只是一种为推进法制改革而故意采取的“极端行为”。实际则不然,因为律学意义上的“法律”是很确定的、很清楚的,从未听说过有哪个阶级成为统治阶级后竟然拿不出一部用以统治天下的“确实的”“法律”来,而这么简单的道理对于大师级的弗兰克不会认识不到,那么弗兰克为什么说法律是“不确定的”,而这个“不确定性本身”还“具有重大价值”呢?如果我们没有理解错的话,弗兰克所讲的“法律”正是法理学视域中的“法律”,它是一个“应然法(法)??实然法(律)”的关系问题的集中和转化形式,弗兰克所称的“不确定性”正是指二者(法与律)在互动中所形成的那种“张力”,或者说是矛盾对立面之间的辩证运动过程,这个过程本身确实是“不确定的”,而这个“不确定性”本身确实“具有重大价值”,因为它为法理学家们提供了反思的余地和批判的向度。它也许不会向人们提供实用的“科学知识”,但它是一种“智慧”(爱智)的维度,是对人的终极的关怀,是推动这个被层级化了的世界不至于过于专制的元动力。
如果说哲学是人文科学的“黄昏的猫头鹰”,那么法理(哲)学便是法学知识大厦上的“黄昏之鹰”。阐释学的研究告诉我们,研究主体不可能摆脱“前见”的影响进入研究,任何法学研究的“观察判断”都是历史的、社会语境化的⑧。法理学的任务也许正是要对这些“判断”的逻辑“前提”开展批判,通过不断的“前提判断”推动对人的关怀与反思,推动这个世界最大可能地去实现自由和正义,朝着实现人在这个世界上“诗意地生存”之目标不断努力。埃利亚斯在《文明的进程》中说过,社会发展的进程本身是没有计划的,或者说文明和国家的形成并非以任何“合理的”方式进行的,由于进程没有目标,所以也不可将“发展的进程”直接视同“进步的进程”。但发展的进程是有序的,有方向性的,就法律这一现象而言,能够直接胜任此“导航员”职责的,唯有法理学。
关于法理学的范围和功能。既然法理学的基本问题是实然法与应然法的关系问题而不是其中的任何一个,那么就把那些本属于实然法(律学)的领域(如法律的特征、法律的要素、法律的运行等)交给律学,把那些本属于应然法(法学)的领域(如法的本质、法的作用、法与其他社会现象等)还给法学。至此,法理学似乎已“无家可归”了,恰恰相反,此时的法理学恰恰是“四海为家”,只有这样,法理(哲)学才找到属于她自己的任务和范围,在探索、求证“实然法与应然法的关系问题”的过程中,全心全意地关注“人”。正如舒国滢老师在他的一段访谈录中所讲述的:“法哲学的核心是对人的关注。关注当下人的生存状况,以及法律如何想象人,采用何种方式对待人的问题。法哲学本身并不能直接像法律政策学那样起作用,它不告诉你如何决定的具体答案,并提供解决的办法,但它能够帮助人去深刻领悟法的精神,反省法律职业本身存在的问题,强化我们的怀疑意识和认识能力,追寻法律的终极意义,培养法律职业人的职业良知。” ⑨
最后,我想用邓正来教授的一段话来暂时结束本文的讨论:“我认为,尽管中国法学重建的任务极其繁重而且需要解决的问题甚多,但最为艰难且最为基础的工作便是建构起我们这个时代所的法律哲学”。⑩最终使法学在与其它场域发生互动关系的过程中摆脱“不思的”依附状况,维护其自身的自主性和批判性。
(未经许可 谢绝转载)
注释:
①参见目前多数教科书;
②张国华 著,《中国法律思想史新编》,P405;
③刘金国 刘双舟,《中国法理体系的演进及其启示》,《政法论坛》2000年第5期;
④J.W.Harris,Legal Philosophies,Butterworths,London 1980,P1;
⑤刘金国 舒国滢主编,《法理学教科书》,P1 ;
⑥舒国滢,《面临机遇与选择的中国法理学》,电子版
⑦见《马克思恩格斯全集》第三卷,P219;
⑧参见刘星,《法理学的基本使命和作用—一个疑问和重述》,电子版
⑨徐利英 陈虹伟 舒国滢,《徜徉于法学与美学之间—舒国滢教授访谈》,电子版;
⑩邓正来,《中国法学的重建:批判与建构》;


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试论商品房认购书及预约款

山东亚和太律师事务所 陈兆利

内容摘要 商品房认购书是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利和义务。商品房认购书不是购房合同,也不是购房合同的从合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。预约款不能简单视为定金。

主题词 商品房认购书 预约款 定金

引言
随着我国房地产市场的迅猛发展,商品房纠纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济发展,导致了司法适用中的困难。例如,很多开发商在和准买受人签订购房合同前,与其(以下称为准买受人)签订一份商品房认购书(实践中使用的名称不一,例如称为预订书、确认书等),要求准买受人交纳定金,准买受人将在将来某个时间和开发商签订购房合同。这种商品房认购书在法律上没有明确的规定,但在实践中却广泛存在。最高人民法院最近出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房解释)中对商品房认购书做出了一些规定,但由于其中仅有两个条文涉及这个问题,内容简略,故仍有进一步探讨的必要。

一、商品房认购书的意义及性质
(一)商品房认购书的意义
商品房认购书,是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书,确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。
商品房认购书的通常内容是,准买受人向开发商交纳一定金额的预约款,享有在将来某个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同,开发商有权解除商品房认购书,将预订的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定,开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款作为违约金。很多商品房认购书内容比较简单,但一般都会写明认购的房号,约定的购房单价等。也有的商品房认购书内容很详细,基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内容。

(二)商品房认购书的法律性质
商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。根据民法理论,预约是约定将来订立一定内容合同的合同。将来应订立的合同称为本约。史尚宽先生认为,预约生效后,发生将来订立一定合同的债务,原则上应当适用关于债权合同的一般原则。根据预约产生的债权,与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。史先生的观点是针对一般意义上的预约合同而言的,这些性质是否能完全适用于商品房认购书呢?下文会逐一加以分析。
在实践中,很多商品房认购书约定的是准买受人应当在约定的将来时间与开发商签订购房合同,但是,商品房认购书是一种双务合同而不是单务合同。商品房认购书签订后,只要准买受人按时支付了预约款,开发商就有义务保留目标房,并按照商品房认购书约定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到,购房合同的内容是很复杂的,商品房认购书通常并不具备购房合同的全部主要内容。虽然双方在商品房认购书中约定的是将来订约而不是将来洽谈,但是,双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。因此,无论是开发商还是准买受人,均不能根据商品房认购书强制要求对方与自己签订购房合同。也就是说,商品房认购书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的义务,只要双方到期前来洽谈,并对认购书约定的条款都同意作为购房合同的条款,并且没有恶意不签订购房合同的行为,就已经正确地履行了商品房认购书约定的义务。在一般预约,预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行。而一般情况下,商品房认购书却不具备这样的效力。这就是商品房认购书与普通预约合同的区别。


二、商品房认购书与购房合同

(一)商品房认购书是不是购房合同的从合同
商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
有种观点认为,商品房认购书约定了定金条款,也就是一种定金合同,是一种设立担保的行为。商品房认购书应当视为担保购房合同履行的从合同。笔者认为,首先,定金条款并不是商品房认购书的必要条款。虽然实践中商品房认购书大都约定了准买受人应当交付预约款,但预约款的性质仍需进一步研究,并不一定就是定金。其次,即使商品房认购书约定的确实是定金条款,但没有定金条款也不会影响商品房认购书的成立和生效。应当明确的是,定金是为了担保债务的履行而成立,但是这种债务并不是购房合同的债务,而是双方去洽谈购房合同这样一种债务。因此, 定金并非购房合同之担保,而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保。商品房认购书不是订立购房合同的定金担保。

(二)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书是不是购房合同
如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容,商品房认购书具有什么样的法律效力呢?有种观点认为,在商品房认购书具备购房合同主要内容的前提下,如果开发商收受了购房款的,应当把商品房认购书认定为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为购房合同。”司法解释的观点表明,虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同,但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果具备了主要内容,并且买房人收受了购房款,就应当将商品房认购书视为购房合同。
笔者认为,这种观点有值得商榷之处。商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务,购房合同则是对购房行为的直接确认。其意思表示根本不同。意思表示不同的合同当然不是一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同,并不是对双方签订购房合同的直接确认,因此它不是购房合同本身。不能因商品房认购书中对将来洽谈的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。商品房解释第5条的正确含义是,因为购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定,开发商又接受了准买受人付款的实际履行行为,因此不必拘泥于应当签订书面购房合同的规定,就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为应当发生而未发生的购房合同的主要内容。本条解释实际上包含了一个意思,商品房认购书的约定是一种有效的合同义务,合同双方完全可以以商品房认购书为依据要求对方履行商品房认购书约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时,它也就构成了史尚宽先生阐述的普通的预约,具备了强制执行的效力。

(三)具备哪些条款的商品房认购书可以视为普通预约
商品房认购书具备了哪些条款可以视为普通预约,从而具有强制执行的效力?
从商品房解释第五条规定来看,显然认为应当以《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容为准。笔者以为这个标准不妥。因为商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同主要内容多达十三项,如果按照这一标准,几乎没有一份商品房认购书能够具备申请强制执行的条件,这样做显然不利于保护认购书守约方的利益。
笔者认为,商品房解释第五条规定商品房认购书应当具备购房合同的主要内容,是对认购预约成立的条件认识不清所致,也忽略了合同法规定的合同成立要件。依合同法原理,无论什么种类的合同,只要其能够依法成立,就是有效的,并不一定具备这种合同所有的主要内容。诚然,商品房买卖合同特别是预售合同,的确在确认双方买卖意向之外,还有许多内容需要明确,这是商品房买卖合同不同于一般买卖合同的特殊之处。但是,鉴于商品房认购书的目的在于通过洽谈进行房屋买卖交易,只要商品房认购书的内同具备了购房合同成立的标准,就应该可以强制出售。至于商品房认购书没有约定的购房合同的内容可以通过合同漏洞补充的方法确定。根据这一标准,我们来考察第十六条规定的购房合同的主要内容中哪些是购房合同成立所必要的。
当事人名称或者姓名和住所这一条款显然是购房合同成立所必要的。关于第二条商品房基本状况,笔者认为,约定了房号就可以了。至于房屋的坐落、面积等事项,可以通过开发商的审批手续、图纸等确定。关于第三条商品房的销售方式,笔者认为,本条并非必要。理由是在没有特殊约定的情况下,销售方式可以推定。关于第四条商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,笔者认为,价款是购房合同的必要条款,由于目前商品房市场并未形成充分的竞争,难以确定市场价格,因此,价格约定是必要条件。当然,只要通过约定可以确定价格就可以了,至于付款方式和付款时间,完全可以通过交易习惯来确定。值得注意的是,由于商品房的面积有多种计算标准,例如套内建筑面积和建筑面积之间区别就很大,直接影响着房屋总价的确定和单价的高低,因此笔者认为,面积计算方式应为必要条款。
关于第五条交付使用条件及日期,笔者认为,对于交付使用条件,相关法律和法规有比较明确的规定,包括强行性规定和任意性规定,可以起到漏洞补充的作用,因此并非必要。关于交付日期的问题,笔者认为,如果是现房出售,没有约定交付日期的,可以通过合同法的催告制度解决;如果是预售,可以合理确定交付期限;关于第六条装饰、设备标准承诺,笔者认为,如果开发商的宣传材料中含有装饰、设备的内容,一般可以视为购房合同的内容;即使没有这方面的规定,也可以通过开发商的设计确定;如果开发商的设计中也没有此方面的内容,可以认定开发商至少应当符合国家和行业的最低标准。因此,装饰、设备标准不是购房合同的必要条款。关于第七条供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任,笔者认为,关于配套设施,各地政府往往对开发商都有比较明确的要求,因此本条并非必要条件。关于第八条公共配套建筑的产权归属,笔者认为,公共配套建筑的产权归属,既可以通过其他买房人与开发商的约定来判断,也可以通过公共配套建筑是否列入了开发商的建筑成本和公摊面积来确定,不是购房合同的必要条款。关于第九条面积差异的处理方式和第十条办理产权登记有关事宜,商品房解释中做出了如何处理的明确规定,并非必要条款。
关于第十一条解决争议的方法,笔者认为,司法裁判是法定的解决方式,双方没有约定不影响纠纷的解决,更不影响合同的成立,并非必要条款。关于第十二条违约责任,笔者认为,根据商品房买卖合同的示范文本,逾期交房和逾期付款都有大致确定的违约金计算方法,可以折衷裁定;商品房解释中关于开发商的重大违约事项处理,也有很多明确的规定,赋予了买房者保护自己权利的充足方法,因此,违约责任不是必要条款。
综上所述,只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法,并可以据此确定面积等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件。但是应当注意的是,只有在开发商拒绝履行洽谈签约义务时,准买受人才有权请求法院强制开发商将房屋出售给自己。如果开发商履行了洽谈义务,双方无法就商品房销售管理办法第十六条规定的购房合同的主要内容达成一致,那么,准买受人仍然无权提出强制购买的请求。这种标准,保证了商品房认购书强制双方洽谈的义务,同时又不会干涉双方的签约自由。笔者认为是比较合理的。


三、商品房认购书的成立和生效

(一)商品房认购书的成立
商品房认购书应当具备哪些必要条款才能成立?有一种观点认为,商品房认购书只有达到以下条件后才是有效的:第一,约定特定商品房不得再向第三人出售;第二,按照商品房认购书约定的主要条款签订购房合同;第三,在约定的期限内洽谈并订立买卖合同。
笔者认为,商品房认购书并非购房合同的从合同,其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。合同条款无论繁简,其成立要件应以法律能凭其条款予以确认和保护为准。只要合同内容确定、可能、合法、公平,并且当事人就此达成了合意,合同债权就可以有效成立。反之,合同债权就不能有效成立。因此,商品房认购书只要是表明了双方在将来时间洽谈购房合同的协议,就足以构成独立的合同。就可以推定开发商已经默示承诺保留该房至约定的时点不另行出售,因此双方无需就该房不得再向第三人出售做出特约;也能够推定要按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同,同样无需特约。
商品房认购书签订后,双方都有权要求对方按照商品房认购书约定的内容洽谈购房合同。如果将来双方经协商达成与商品房认购书内容不一致的购房合同,也并不会影响商品房认购书和购房合同的效力。
商品房认购书是否必须约定房号和单价?笔者认为,约定房号和单价并非确定认购的意思确定的必要条件。即使没有约定认购的房号和单价,认购的意思也是确定的。当然,这样的商品房认购书对开发商不能形成足够的义务。这样的商品房认购书如果约定了准买受人应当交付预约款,不签订购房合同预约款不退的规定显然是不具有法律效力的。
(二)商品房认购书的生效
在实践中,很多开发商为筹集建房资金,在未取得商品房预售许可证前就开始进行认购,并与客户洽谈商品房认购书。这样的商品房认购书是否有效?一种观点认为,内部商品房认购书是无效的合同。其理由是,根据《城市房地产管理法》第四十四条规定, 商品房预售应当符合预售条件。根据商品房解释第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

个体工商户登记程序规定

国家工商行政管理总局


个体工商户登记程序规定

2004-7-28



  第一章 总 则

  第一条 为规范个体工商户的登记行为,提高工作效率,依据《行政许可法》、《城乡个体工商户管理暂行条例》制定本规定。

  第二条 个体工商户的设立、变更、注销登记,应当依照本规定办理。

  第三条 国家工商行政管理总局主管全国个体工商户的登记管理工作。

  省、自治区、直辖市工商行政管理局负责本地区个体工商户的登记管理工作。

  市、县工商行政管理局以及大中城市工商行政管理分局负责本辖区内的个体工商户登记。登记机关根据需要可以委托工商所进行个体工商户登记。

  

  第二章 设立、变更、注销登记申请

  第四条 申请个体工商户登记,申请人可以采取以下方式提交申请:

  (一)到经营场所所在地的工商所;

  (二)直接到登记机关的登记场所;

  (三)信函、电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件。以此方式提出申请的,申请人应在发出申请后5日内,向登记机关递交申请材料原件。

  第五条 申请个体工商户设立登记,应当提交下列文件:

  (一)申请人签署的个体工商户设立登记申请书;

  (二)申请人身份证明;

  (三)经营场所证明;

  (四)国家法律、法规规定提交的其他文件。

  从事法律、行政法规规定须报经有关部门审批的业务的,应当提交有关部门的批准文件。

  第六条 申请个体工商户变更登记,应当提交下列文件:

  (一)申请人签署的个体工商户变更登记申请书;

  (二)申请经营场所变更的,应当提交新经营场所证明;

  (三)国家法律、法规规定提交的其他文件。

  从事法律、行政法规规定须报经有关部门审批的业务的,应当提交有关部门的批准文件。

  第七条 申请个体工商户注销登记,应当提交下列文件:

  (一)申请人签署的个体工商户注销登记申请书;

  (二)国家法律、法规规定提交的其他文件。

  第八条 委托代理人申请设立、变更、注销登记的,应当提交申请人的委托书和代理人的身份证明或者资格证明。

  第九条 有条件的登记机关应当建立个体工商户登记网站,方便申请人下载申请书格式文本、提交申请材料、查询个体工商户登记办理情况以及个体工商户登记管理规定等。

  

  第三章 受理、审查和准予登记

  第十条 登记机关收到申请人提交的登记申请后,对于申请材料齐全、符合法定形式的,应当受理。申请材料存在可以当场更正的错误的,应当允许申请人当场更正。

  申请材料不齐全或者不符合法定形式,应当当场或者在5日内一次告知申请人需要补正的全部内容,申请人按照要求提交全部补正申请材料的,登记机关应当受理。

  第十一条 登记机关受理登记申请,应当发给申请人受理通知书。

  对于不符合受理条件的登记申请,登记机关不予受理,并发给申请人不予受理通知书。

  第十二条 申请事项依法不属于个体工商户登记范畴的,登记机关应当即时决定不予受理,并向申请人说明理由。

  第十三条 申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式的,登记机关应当当场予以登记。

  根据法定条件和程序,需要对申请材料的实质性内容进行核实的,登记机关应当指派两名以上工作人员进行核查,并填写申请材料核查情况报告书。

  第十四条 除当场登记的外,登记机关应当自受理登记申请之日起15日内作出是否准予登记的决定。

  第十五条 登记机关作出准予登记的,应当发给申请人准予个体工商户登记通知书,并在10日内向申请人颁发、送达个体工商户营业执照。不予登记的,应当发给申请人不予个体工商户登记通知书。

  

  第四章 撤销登记与注销登记

  第十六条 有下列情形之一的,作出个体工商户登记的登记机关或其上级机关,根据利害关系人的请求或者依据职权,可以撤销个体工商户登记:

  (一)登记机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予登记的;

  (二)超越法定职权作出准予登记的;

  (三)违反法定程序作出准予登记的;

  (四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人准予登记的;

  (五)依法可以撤销登记的其他情形。

  申请人以欺骗、贿赂等不正当手段取得个体工商户登记的,应当予以撤销。

  依照前两款的规定撤销个体工商户登记,可能对公共利益造成重大损害的,不予撤销。

  第十七条 登记机关作出撤销登记决定的,应当发给原申请人撤销个体工商户登记决定书。

  第十八条 有下列情形之一的,登记机关应当依法办理个体工商户注销登记手续:

  (一)个人经营的个体工商户,经营者死亡或者丧失行为能力的;

  (二)个体工商户登记依法被撤销或者个体工商户营业执照依法被吊销的;

  (三)因不可抗力导致个体工商户无法经营的;

  (四)法律、法规规定的应当注销个体工商户登记的其他情形。

  第十九条 依照本规定第十八条第(一)项,登记机关依法作出个体工商户注销登记决定的,应当发给原申请人的继承人或者监护人个体工商户注销登记决定书。

  依照本规定第十八条第(二)项、第(三)项、第(四)项,登记机关依法作出个体工商户注销登记决定的,应当发给原申请人个体工商户注销登记决定书。

  

  第五章 登记公示、公开

  第二十条 登记机关应当在登记场所及其登记网站公示个体工商户登记的以下内容:

  (一)登记事项;

  (二)登记依据;

  (三)登记条件;

  (四)登记程序及期限;

  (五)提交申请材料目录及申请书示范文本;

  (六)登记收费标准及依据。

  应申请人的要求,登记机关应当就公示内容予以说明、解释。

  第二十一条 登记机关应当提供个体工商户的下列材料,供公众查阅:

  (一)设立、变更、注销登记的相关材料;

  (二)验照的相关材料;

  (三)接受行政处罚的相关材料。

  第二十二条 个体工商户登记材料涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的,登记机关不得对外公开。

  

  第六章 附则

  第二十三条 本规定自2004年8月1日起施行。